La vente d'un bien ne met pas fin au bail en Turquie

L'un des malentendus les plus répandus dans la pratique locative turque est que, si le propriétaire vend le bien, le nouvel acquéreur peut demander au locataire de partir. C'est faux. Le droit turc offre aux locataires l'une des protections les plus claires en la matière : la vente d'un bien loué ne met pas fin au contrat de bail.

La règle légale : la vente ne rompt pas le bail

L'article 310 du Code des obligations turc (Türk Borçlar Kanunu) dispose expressément que, lorsqu'un bien loué est aliéné, le nouveau propriétaire se substitue à l'ancien bailleur dans la relation locative. Le bail se poursuit automatiquement aux mêmes conditions. Le locataire n'a pas à signer un nouveau contrat, et le nouveau propriétaire ne peut pas modifier unilatéralement le loyer ni imposer de nouvelles conditions au seul motif qu'il a acquis le bien.

La Cour de cassation turque (Yargıtay, 6e chambre civile) applique l'article 310 de manière constante : la vente d'un bien ne donne pas au nouveau propriétaire le droit d'expulser le locataire en place, ne remet pas le compteur du bail à zéro et ne modifie pas les délais de préavis applicables.

Ce que le nouveau propriétaire hérite

Le nouveau propriétaire reprend la relation locative telle qu'elle est :

• Les conditions du bail restent inchangées : montant du loyer, date de paiement, durée et toutes les autres conditions.
• Le dépôt de garantie est transféré : tout dépôt de garantie versé à l'ancien propriétaire est légalement dû au locataire. Dans la pratique, le vendeur est censé remettre le dépôt à l'acheteur au moment de la vente. S'il ne l'a pas fait, le droit du locataire à l'égard du nouveau propriétaire subsiste.
• Les délais de préavis sont inchangés : le nouveau propriétaire est lié par les mêmes délais légaux de préavis que l'ancien. Il ne peut pas donner un préavis plus court au seul motif qu'il est le nouveau propriétaire.

Le nouveau propriétaire peut-il demander au locataire de partir ?

Oui — mais uniquement pour les mêmes motifs que tout bailleur et avec les mêmes délais de préavis. Les motifs légaux d'expulsion les plus courants en droit turc sont :

• Le bail est arrivé à son terme et le nouveau propriétaire ou un proche parent a effectivement besoin du bien pour un usage personnel (ihtiyaç sebebiyle tahliye)
• Le locataire n'a pas payé son loyer
• Le locataire a manqué gravement à ses obligations contractuelles

Même l'expulsion pour « usage personnel » impose le respect d'une procédure stricte de notification et de délais d'attente. Le simple achat d'un bien ne crée pas automatiquement un droit à la libération immédiate des lieux.

Cas particulier : l'inscription au registre foncier

Si le locataire a fait inscrire le bail au registre foncier turc (tapu siciline şerh), l'inscription s'impose à tout acquéreur ultérieur du bien de la même manière qu'un droit enregistré. Même les acquéreurs qui prétendent ne pas avoir su qu'un locataire occupait le bien ne peuvent pas ignorer l'inscription. Cela est particulièrement important pour les baux de longue durée, qu'ils soient commerciaux ou résidentiels.

Que faire en tant que locataire lorsque le bien est vendu ?

Les démarches pratiques pour protéger votre situation :

1. Continuez à payer votre loyer normalement — de préférence sur le compte du nouveau propriétaire ; si cette information n'est pas encore disponible, documentez tous les paiements et conservez les preuves.
2. Demandez par écrit les coordonnées bancaires et les informations de contact du nouveau propriétaire dès que la vente est annoncée.
3. Ne signez aucun document impliquant une renonciation à vos droits au titre du bail en vigueur sans conseil juridique.
4. Vérifiez le sort du dépôt de garantie : assurez-vous que l'ancien propriétaire l'a transmis, ou obtenez du nouveau propriétaire une confirmation écrite de sa réception.

Si le nouveau propriétaire exige votre départ sans fondement légal ni préavis régulier, vous êtes en droit de refuser et de demander au tribunal une ordonnance d'interdiction d'expulsion illicite.

Comment Mona Hukuk peut vous aider

Les ventes de biens affectant des locataires soulèvent souvent des questions urgentes sur les nouvelles conditions du bail, la restitution du dépôt de garantie et les délais de préavis. Notre équipe à Antalya conseille locataires et bailleurs sur les implications juridiques des transferts de propriété et représente les clients dans les procédures d'expulsion en cas de changement de propriétaire.

Contactez-nous à contact@monahukuk.com ou appelez le +90 (242) 606 14 32 pour prendre rendez-vous à Antalya.