Action en partage judiciaire (İzale-i Şüyu) en Turquie : biens hérités

Lorsque plusieurs héritiers reçoivent en héritage un appartement ou un terrain en Turquie et ne parviennent pas à s'entendre sur ce qu'il convient d'en faire, l'indivision ne se dissout pas d'elle-même. Aucun héritier ne peut contraindre les autres à négocier par une pression privée, mais un seul héritier peut saisir un tribunal pour mettre fin à l'indivision à l'égard de tous. En droit turc, cette voie s'appelle l'action en partage judiciaire (ortaklığın giderilmesi davası), historiquement connue sous le nom d'izale-i şüyu. Il s'agit d'un mécanisme judiciaire et contraignant, entièrement distinct du contrat de partage successoral volontaire que les héritiers signent d'un commun accord.

Pourquoi une action en partage est-elle intentée ?

Au décès, la succession passe d'abord aux héritiers en propriété indivise (elbirliği mülkiyeti), dans laquelle nul ne détient de quote-part séparable et où le bien ne peut être vendu ou transféré que si tous les héritiers agissent de concert. Si les héritiers parviennent à un accord, ils peuvent clore l'affaire par un contrat de partage écrit. Mais lorsqu'un héritier veut vendre tandis qu'un autre veut conserver, ou lorsqu'un héritier à l'étranger est tout simplement introuvable, l'indivision se trouve bloquée.

L'action en partage est l'outil qui débloque cette situation. L'article 698 du Code civil turc confère à chaque copropriétaire le droit — en règle générale, à tout moment — de demander le partage : « chaque copropriétaire peut demander le partage du bien ». Ce droit peut être limité par contrat pour dix ans au plus et ne peut être exercé à un moment inopportun ; en dehors de cela, aucun héritier ne peut être contraint de demeurer indéfiniment dans l'indivision. La caractéristique décisive de l'action est qu'elle n'exige pas le consentement des autres héritiers. Une instance introduite par un seul héritier aboutit à un jugement qui met fin à l'indivision pour tous.

Comment le tribunal statue-t-il : partage en nature ou vente ?

Les actions en partage sont jugées, quelle que soit la valeur du litige, par le tribunal de paix civil (Sulh Hukuk Mahkemesi), en vertu de l'article 4/1-b du Code de procédure civile turc. Le tribunal dispose de deux options, toutes deux régies par l'article 699 du Code civil turc.

La première est le partage en nature, c'est-à-dire le partage matériel du bien. En cas de désaccord des parties, la loi enjoint au juge d'envisager d'abord le partage du bien en nature ; si les lots ainsi formés ne sont pas de valeur égale, la différence est compensée par le versement d'une somme d'argent au lot de moindre valeur. Le tribunal fonde généralement cette appréciation sur un rapport d'expertise (bilirkişi) examinant la nature du bien, sa situation au regard de l'urbanisme et sa divisibilité effective.

La seconde est la vente et le partage du prix. Selon le libellé exprès de la loi, lorsque le partage n'est pas adapté aux circonstances — et en particulier lorsque le bien ne peut être divisé sans une perte de valeur importante — le tribunal ordonne la vente aux enchères publiques. Comme un seul appartement ne peut être matériellement partagé entre quatre héritiers, le résultat pratique dans la plupart des biens hérités est la vente. La vente aux enchères est menée par le bureau des ventes du tribunal, et le prix est réparti entre les héritiers au prorata de leurs parts. Une vente réservée aux seuls héritiers (fermée aux tiers) n'est possible qu'avec le consentement de tous les copropriétaires.

La condition préalable obligatoire : la médiation obligatoire

Un changement important introduit par la loi n° 7445, en vigueur depuis 2023, fait que ces affaires ne peuvent plus être portées directement devant le tribunal. L'article 18/B de la loi sur la médiation dans les litiges civils érige désormais le recours préalable à un médiateur en condition de recevabilité (dava şartı) pour « les litiges relatifs au partage des biens meubles et immeubles et à la dissolution de l'indivision ». Une action en partage intentée sans passer d'abord par la médiation est rejetée pour des motifs de procédure.

En pratique, la procédure se déroule ainsi : l'héritier saisit le bureau de médiation compétent ; le médiateur clôt la procédure, en règle générale, dans un délai de trois semaines (prorogeable d'une semaine si nécessaire, soit quatre au maximum). Si les parties transigent, l'indivision est résolue sans procès, et le document d'accord établi peut même servir de base à une inscription au registre foncier. À défaut d'accord, le médiateur dresse un procès-verbal final, que l'héritier joint à sa requête introductive d'instance afin de saisir le tribunal de paix civil.

Durée, coût et guide pratique pour les héritiers étrangers

Les actions en partage paraissent simples sur le papier, mais peuvent en pratique durer des mois, voire des années. Les principaux facteurs qui allongent la procédure sont l'expertise, un nombre élevé d'héritiers, les difficultés de notification et la phase de vente elle-même. Les postes de coût comprennent les frais de saisine, les honoraires de l'expert, les frais de vente et les honoraires d'avocat ; en règle générale, ces frais sont répartis entre les héritiers au prorata de leurs parts.

Pour les héritiers étrangers copropriétaires d'un bien turc avec plusieurs autres personnes, quelques points revêtent une importance particulière. Premièrement, l'ensemble de la procédure peut être conduit sans jamais se rendre en Turquie : en délivrant une procuration établie et apostillée dans leur pays d'origine, ils peuvent mandater un avocat pour gérer à la fois la médiation et le contentieux. Deuxièmement, le transfert du prix de vente à l'étranger et toute obligation au titre des droits de succession doivent être planifiés à l'avance. Troisièmement, le principe de réciprocité et les règles de la loi sur le registre foncier peuvent entrer en jeu dans la reconnaissance du droit successoral d'un héritier étranger sur le bien. Dans des régions comme Antalya, où la propriété étrangère est dense, ces actions sont assez fréquentes.

Foire aux questions

Q : Un seul héritier peut-il demander le partage même si les autres s'y opposent ?

Oui. En vertu de l'article 698 du Code civil turc, chaque copropriétaire peut demander le partage, et l'action ne dépend pas du consentement des autres héritiers. La demande d'un seul héritier suffit à obtenir un jugement mettant fin à toute l'indivision.

Q : Le tribunal vend-il toujours le bien ?

Non. La loi donne la priorité au partage en nature ; si le bien peut effectivement être divisé sans perte de valeur importante, le tribunal ordonne un partage. Mais pour les biens indivisibles, tels qu'un appartement unique, l'issue est généralement la vente aux enchères publiques.

Q : Puis-je agir en justice directement, ou la médiation est-elle d'abord obligatoire ?

Depuis 2023, la médiation est une condition de recevabilité dans les litiges de partage. Une action intentée sans saisir un médiateur est rejetée pour des motifs de procédure ; il faut d'abord passer par la phase de médiation.

Q : Un héritier à l'étranger doit-il se rendre en Turquie ?

Non. Un avocat mandaté par une procuration apostillée peut mener à la fois la médiation et le contentieux au nom de l'héritier.

Comment Mona Hukuk peut vous aider

L'équipe de droit des successions de Mona Hukuk vous accompagne à chaque étape de l'action en partage — de la préparation de la demande de médiation obligatoire et du suivi de l'expertise, à la conduite de la phase de vente et à la coordination des procurations et des notifications pour les héritiers à l'étranger.

Pour une consultation à Antalya, écrivez à contact@monahukuk.com ou appelez le +90 (242) 606 14 32.