Expulser un locataire en défaut de paiement : la règle des deux mises en demeure

Le non-paiement du loyer est l'une des questions les plus fréquemment posées en droit des baux. Le Code des obligations turc (loi n° 6098, COT) y répond en offrant au bailleur deux voies juridiques distinctes, qui diffèrent tant dans leur fonctionnement que dans leurs effets. Agir sans bien comprendre ces mécanismes peut transformer un dossier solide en échec procédural en raison d'une simple erreur de forme.

Première voie : article 315 du COT — mise en demeure pour retard de paiement

Lorsque le loyer exigible n'est pas réglé, l'article 315 du Code des obligations turc permet au bailleur d'adresser une mise en demeure écrite au locataire en lui accordant un délai pour s'acquitter de sa dette. Ce délai est :

• D'au moins trente jours pour les baux d'habitation et les baux commerciaux portant sur des locaux couverts,
• De dix jours pour les autres types de baux.

La mise en demeure doit impérativement être écrite : un appel téléphonique, un SMS ou une sommation verbale n'ont aucune valeur juridique. Elle doit mentionner clairement le montant du loyer impayé et la période à laquelle il se rapporte.

La limite de cette voie est nette : si le locataire règle intégralement sa dette avant l'expiration du délai, le droit à résiliation du bailleur s'éteint et le bail reprend son cours. Si le locataire ne paie pas, le bailleur peut résilier le bail ; en cas de refus de quitter les lieux, il peut alors recourir à la voie de l'exécution forcée ou saisir le tribunal pour obtenir l'expulsion.

Deuxième voie : article 352 du COT — les deux mises en demeure justifiées

La deuxième voie est plus longue, mais elle ne laisse aucune issue de secours au locataire de mauvaise foi. Selon l'alinéa 2 de l'article 352 du COT :

Si le bailleur a adressé au locataire au moins deux mises en demeure écrites justifiées pour défaut de paiement du loyer au cours d'une même année de bail, il acquiert le droit de résilier le bail par voie judiciaire dans le mois qui suit l'expiration de cette année de bail.

C'est ici que réside la différence fondamentale entre les deux voies : une fois les deux mises en demeure accomplies, le fait que le locataire règle ultérieurement ses loyers ne supprime plus ce droit pour le bailleur. Même si le locataire a payé dans les délais après chacune des deux mises en demeure, le bailleur peut engager une procédure judiciaire à la fin de l'année de bail dès lors que les deux mises en demeure se rapportent à la même année.

Cette règle revêt une importance pratique considérable. Face aux locataires qui régularisent systématiquement leur situation juste avant l'expiration du délai de trente jours, la deuxième voie offre au bailleur un fondement juridique solide.

Conditions de validité d'une mise en demeure justifiée

Toute mise en demeure écrite n'est pas nécessairement une « mise en demeure justifiée » au sens de l'article 352. Pour qu'elle soit valide, les conditions suivantes doivent être réunies :

• Être établie par écrit,
• Mentionner précisément le montant du loyer impayé et la période concernée,
• Se fonder sur une dette réelle et exigible,
• Être notifiée au locataire selon les formes requises : notaire, lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen officiel équivalent.

La preuve de la notification doit être conservée. À défaut, le locataire peut prétendre en justice n'avoir jamais reçu les mises en demeure et contester ainsi la réunion des deux mises en demeure justifiées.

Les deux voies peuvent se combiner

Dans la pratique, le scénario suivant est fréquent : au troisième mois de l'année de bail, le locataire ne paie pas. Le bailleur lui adresse une mise en demeure de trente jours conformément à l'article 315. Le locataire règle le vingt-huitième jour ; la première voie se ferme, mais cette mise en demeure conserve sa valeur de mise en demeure justifiée. Trois mois plus tard, le même défaut de paiement se reproduit et une deuxième mise en demeure est envoyée. Le locataire paye là encore le dernier jour. Le bailleur dispose alors, au cours de la même année de bail, de deux mises en demeure justifiées. Il peut engager une procédure judiciaire dans le mois suivant l'expiration de cette année de bail.

Litiges locatifs à Antalya

À Antalya, la proportion de locataires étrangers est nettement supérieure à celle observée dans d'autres villes turques. La barrière de la langue et la méconnaissance du droit turc peuvent générer des erreurs de procédure. Le délai de trente jours prévu par la mise en demeure et le délai d'un mois pour engager la procédure après la fin de l'année de bail sont des délais impératifs ; leur dépassement repousse toute action à l'année de bail suivante.

Consulter un avocat dès le premier retard de paiement est bien moins coûteux et bien plus efficace que de solliciter un conseil plusieurs mois après les faits.

Pour en savoir plus sur d'autres aspects du droit des baux, nous avons également publié des articles sur l'expulsion pour besoin du bailleur et sur le dépôt de garantie.

Questions fréquentes

Q : Suffit-il d'envoyer les deux mises en demeure en même temps ?

Non. Deux notifications envoyées simultanément ou à très court intervalle ne constituent pas deux mises en demeure justifiées distinctes au sens de l'article 352 du COT. Chaque mise en demeure doit se rapporter à un défaut de paiement différent et correspondre à des dates clairement séparées au cours de l'année de bail.

Q : Un message WhatsApp ou un e-mail peut-il valoir mise en demeure ?

Non. Les tribunaux exigent de manière constante que les notifications visées aux articles 315 et 352 du COT soient des documents écrits régulièrement notifiés. Il convient de recourir à une lettre recommandée avec accusé de réception ou à un notaire.

Q : Que se passe-t-il si le locataire quitte les lieux de son plein gré après la deuxième mise en demeure ?

Si le locataire part volontairement avant toute action en justice, aucune procédure judiciaire n'est nécessaire. Le droit d'agir en justice n'est un outil utile que si le locataire refuse de libérer les lieux.

Q : Ces dispositions s'appliquent-elles aux baux commerciaux ?

Oui. Les articles 315 et 352 du COT s'appliquent également aux baux de locaux commerciaux couverts. Les conditions spécifiques du bail concerné doivent cependant toujours être examinées au cas par cas.

Q : La décision d'expulsion est-elle définitive ?

Oui. Une fois que le tribunal prononce la résiliation du bail et ordonne l'expulsion, la voie de l'exécution forcée est ouverte ; si le locataire ne libère pas les lieux dans le délai fixé, l'expulsion peut être réalisée contradictoirement.

Comment MONA HUKUK peut vous aider

Le cabinet MONA HUKUK accompagne bailleurs et locataires dans toute la Turquie, et notamment à Antalya, pour toutes les questions relevant du droit des baux : rédaction des mises en demeure, suivi des procédures d'expulsion et des voies d'exécution forcée, de la première défaillance jusqu'à l'exécution de la décision judiciaire.

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