Поручитель и объём поручительства в договорах аренды в Турции

Помимо обеспечительного залога (депозита) турецкие арендодатели очень часто требуют ещё и поручителя (kefil). С юридической точки зрения поручительство — это совершенно иной вид обеспечения, нежели депозит: если депозит основан на том, что арендатор блокирует собственные средства на банковском счёте, то поручительство означает, что третье лицо лично принимает на себя ответственность по долгам арендатора. Турецкий обязательственный кодекс (ТОК, Закон № 6098) регулирует поручительство начиная со ст. 581 и устанавливает крайне строгие требования к форме, призванные защитить поручителя. Незнание этих правил и осложняет арендатору поиск поручителя, и, что не менее часто, делает оговорку о поручительстве в договоре недействительной с самого начала.

Правовая основа и отличие от депозита

Согласно ст. 581 ТОК, договором поручительства признаётся соглашение, по которому поручитель обязуется нести перед кредитором личную ответственность за последствия неисполнения обязательства должником. В арендных отношениях это значит, что к поручителю могут обратить взыскание на его собственное имущество по неуплаченной аренде, коммунальным взносам, ущербу или договорной компенсации, которые остались за арендатором. Тогда как депозит ограничен законом (тремя месячными платежами аренды), пределы ответственности поручителя определяются той максимальной суммой, что записана в договоре. Именно поэтому поручительство для арендодателя — куда более сильное обеспечение, а для поручителя — куда более рискованное обязательство.

Условия действительности договора поручительства

Действительность поручительства жёстко зависит от требований к форме, закреплённых в ст. 583 ТОК. Договор поручительства недействителен, если он не заключён в письменной форме и в нём не указаны как максимальная сумма, за которую отвечает поручитель, так и дата поручительства. Более того, закон требует, чтобы эти три элемента — максимальная сумма, дата и статус солидарного поручителя — были написаны собственноручно поручителем. На практике простой подписи под словом «поручитель» внизу договора аренды недостаточно; если рукописные элементы отсутствуют, поручительство ничтожно с самого начала.

Второе основное требование — согласие супруга. По ст. 584 ТОК, при отсутствии судебного решения о раздельном проживании или законного права жить раздельно состоящее в браке лицо может стать поручителем лишь с письменного согласия супруга, данного не позднее момента заключения договора. За исключением случаев, касающихся владельцев коммерческих предприятий, отсутствие согласия супруга делает обычное арендное поручительство недействительным. Последующие изменения, увеличивающие ответственность поручителя, также подчиняются тому же требованию к форме и согласию супруга.

Разграничение простого и солидарного поручительства

Вид поручительства определяет, когда арендодатель вправе обратиться к поручителю. При простом поручительстве (ст. 585 ТОК) кредитор не может преследовать поручителя, не обратившись сначала к основному должнику; лишь в чётко определённых случаях — при получении акта об окончательной несостоятельности, банкротстве или невозможности исполнительного производства — кредитор может напрямую обратиться к поручителю. При солидарном поручительстве (ст. 586 ТОК) арендодатель вправе обратиться к поручителю напрямую, не преследуя арендатора, при условии, что арендатор допустил просрочку и уведомление осталось без ответа либо арендатор явно неплатёжеспособен.

В турецкой практике аренды арендодатели почти без исключений настаивают на солидарном поручительстве, поскольку оно снимает обязанность сначала преследовать арендатора и ускоряет взыскание. Однако чтобы статус солидарного поручителя возник действительным образом, эта формулировка тоже должна быть внесена в договор рукой поручителя (ст. 583). Без рукописной фразы поручительство в лучшем случае может сохраниться как простое — что существенно ослабляет возможность арендодателя добраться до поручителя.

Объём, срок и продление аренды

Поручительство не является бессрочным бременем. По ст. 598 ТОК любое поручительство, данное физическим лицом, автоматически прекращается по истечении десяти лет с момента заключения договора; срок продлевается только письменным заявлением в надлежащей для поручительства форме, сделанным не ранее чем за год до его истечения. Кроме того, при прекращении основного долга поручитель освобождается от ответственности.

По этой причине часто возникает спор о том, распространяется ли ответственность поручителя автоматически на бессрочно продлеваемую аренду. Турецкие суды, исходя из воли поручителя и указанной максимальной суммы, осторожно относятся к расширению поручительства на увеличения платы и бессрочные продления, которые поручитель не мог предвидеть. Самый безопасный путь для поручителя — чётко прописать в договоре срок и максимальную сумму; для арендодателя — получить письменное подтверждение того, что поручительство продолжается и на продлённые периоды.

Практическое руководство для иностранцев

От иностранных арендаторов нередко требуют представить поручителя, проживающего в Турции. Здесь на практике важно, чтобы у поручителя было имущество, на которое можно обратить взыскание в Турции; поручитель, живущий за рубежом, юридически может быть действительным, но взыскание с него затруднено. Для иностранцев, которых просят выступить поручителями, ключевой момент — полностью понять текст перед подписанием: что на деле означают максимальная сумма, статус солидарного поручителя и срок, зачастую разъясняют недостаточно. Не следует упускать из виду и требование согласия супруга для состоящего в браке иностранного поручителя. Поскольку документы составляются на турецком языке, независимая юридическая проверка перед подписанием — и присяжный перевод там, где это нужно, — предотвращает тяжёлую ответственность, которая иначе может возникнуть.

Часто задаваемые вопросы

Достаточно ли подписать внизу договора аренды слово «поручитель»? Нет. Ст. 583 ТОК требует, чтобы максимальная сумма, дата поручительства и статус солидарного поручителя были написаны собственноручно поручителем. Если этого нет, поручительство недействительно.

Может ли арендодатель обратиться к поручителю напрямую? Если поручительство солидарное — да, при условии, что арендатор допустил просрочку и уведомление осталось без ответа. При простом поручительстве по общему правилу сначала нужно преследовать арендатора.

Сколько действует моё поручительство? Для физического лица поручительство автоматически прекращается через десять лет после его заключения (ст. 598). Продолжается ли ваша ответственность при бессрочно продлеваемой аренде, оценивается исходя из конкретного договора и вашей воли.

Нужно ли согласие супруга, если я в браке? Как правило, да. Ст. 584 ТОК предусматривает, что состоящее в браке лицо может стать поручителем лишь с письменного согласия супруга; без него поручительство недействительно.

Чем может помочь Mona Hukuk

Поручительство порождает тяжёлую ответственность, которую большинство арендаторов и поручителей не осознают, — при этом оговорка о поручительстве, на которую полагаются арендодатели, часто оказывается ничтожной из-за дефектов формы. В Mona Hukuk в Анталье мы консультируем как арендаторов и поручителей, так и арендодателей по вопросам проверки действительности договоров поручительства, ограничения ответственности поручителя и законного оформления обеспечения для арендодателей.

За консультацией в Анталье вы можете написать на contact@monahukuk.com или позвонить по номеру +90 (242) 606 14 32.