Ограничения на покупку недвижимости иностранцами в военных запретных и охранных зонах Турции

Право иностранцев на недвижимость в Турции ограничивают два разных механизма, и покупатели постоянно их путают. Первый зависит от гражданства покупателя и основан на принципе взаимности, который определяет, граждане каких стран вправе приобретать недвижимость. Второй — тема этой статьи — зависит от местоположения объекта и действует независимо от гражданства. Даже если гражданину Германии, Великобритании или Катара в целом разрешено владеть недвижимостью в Турции, в покупке будет отказано, если участок находится в военной запретной зоне, военной охранной зоне или стратегическом районе. В Анталье и других приморских городах многие иностранные покупатели упускают это различие из виду, хотя оно способно поставить под угрозу всю инвестицию.

Правовая основа: статья 35 и Закон № 2565

Общие рамки приобретения недвижимости иностранцами закреплены в статье 35 Закона о кадастре № 2644 (полностью переработана Законом № 6302 от 3 мая 2012 года). Один из абзацев этой статьи напрямую увязывает работу кадастровых органов с данными о зонах: карты и координаты военных запретных зон, военных охранных зон и стратегических районов передаются в Главное управление кадастра и картографии Министерством национальной обороны, а данные о частных охранных зонах — Министерством внутренних дел. По закону сделки с недвижимостью совершаются на основании этой информации. На практике возможность приобретения участка автоматически проверяется по данным о зонах, заложенным в кадастровую систему.

Сами зоны регулируются Законом № 2565 о военных запретных зонах и охранных зонах. Этот закон устанавливает четкие запреты на владение недвижимостью иностранцами. Например, в наземных военных запретных зонах второй степени иностранным физическим и юридическим лицам прямо запрещено приобретать недвижимость (ст. 9); без разрешения они не вправе входить в зону, проживать в ней и арендовать недвижимость. Статья 28 идет дальше, позволяя Президенту принимать решение о том, что иностранцы не могут приобретать — и не могут без разрешения арендовать — недвижимость в районах, определяемых по признаку близости к военным зонам или по иным стратегическим причинам. Таким образом, запрет не ограничивается самим военным объектом, а может распространяться на окружающий его стратегический пояс.

Как определяются зоны

Эти зоны создает не один орган, а разные ведомства, исходя из военной необходимости и оценки безопасности. Согласно Закону № 2565, военные запретные зоны учреждаются или упраздняются решением Президента (ст. 2) и делятся на зоны первой и второй степени. Охранные зоны бывают двух видов: военные охранные зоны создает Генеральный штаб, а частные охранные зоны вокруг государственных и частных объектов — Президент (ст. 3). Границы каждой зоны точно определяются приложенными картами и списками координат.

Главный вывод для иностранного покупателя таков: статус зоны устанавливается административным решением, зачастую без подробного публичного объявления карт, и он может меняться. Внешний вид участка — тихое поле, участок с видом на море, обычная квартира — ничего не говорит о его правовом статусе. Этот статус можно узнать только из официальных реестров.

Проверка участка до покупки

Главная практическая ловушка этого ограничения в том, что покупатели откладывают проверку зоны на конец процесса. На деле выяснение, находится ли участок в ограниченной зоне, должно быть первым шагом юридической проверки. Обязательная предварительная проверка проста: соответствующее Управление кадастра может до принятия любого обязательства по покупке подтвердить, доступен ли участок для приобретения, на основании данных об охранных зонах, заложенных в систему. Особенно важен этот запрос в приграничных провинциях, на отдельных участках побережья и вблизи военных объектов.

Что следует сделать покупателю:

• до подписания задатка или предварительного договора купли-продажи получить в Управлении кадастра проверку зоны по номеру квартала и участка,
• не полагаться на устные заверения агента или продавца; статус зоны — вопрос официального определения,
• построить оплату так, чтобы ни одна сумма не выплачивалась до получения положительного результата проверки зоны,
• помнить, что передача в любом случае пройдет военную проверку разрешения, проводимую кадастровым управлением на этапе оформления.

Последствия приобретения в ограниченной зоне

Если иностранец попытается купить недвижимость в ограниченной зоне, наиболее вероятный исход — что кадастровое управление откажет в заявлении. Поскольку система блокирует передачу с самого начала на основании данных о зонах, сделка чаще всего вообще не может быть завершена, и покупатель по крайней мере избавлен от таких расходов, как кадастровая пошлина, — при условии, что цена не была уплачена заранее.

Более тяжелый сценарий — когда ограничение выясняется после сделки или приобретение все же состоялось. Согласно статье 35 Закона о кадастре, недвижимость, приобретенная в нарушение статьи, должна быть отчуждена собственником в срок, не превышающий одного года, установленный Министерством финансов; если этого не сделать, она ликвидируется в служебном порядке и обращается в денежные средства, выплачиваемые правообладателю. Закон № 2565 также наделяет администрацию полномочием предписывать отчуждение принадлежащей иностранцам недвижимости в ограниченных зонах (ст. 9, ст. 29). То есть, даже получив рыночную стоимость, собственник не может безусловно сохранить право собственности. Это означает, что инвестиция превращается в неликвидный актив, подлежащий принудительной продаже.

Практические рекомендации для иностранных покупателей

Управлять этим риском несложно — это вопрос дисциплинированной последовательности действий. До подписания любого договора статус зоны участка следует подтвердить по официальным каналам, оплату — поставить в зависимость от этого подтверждения, а весь процесс вести с местным юридическим консультантом. Проверку нельзя пропускать в приграничных провинциях, в районах с высокой концентрацией военных объектов и на отдельных прибрежных участках. О более широком процессе покупки см. наше руководство о том, на что обратить внимание при передаче права по кадастру.

Часто задаваемые вопросы

В: Я гражданин страны, которой разрешено приобретать недвижимость; касается ли меня этот запрет?

Да. Разрешение по принципу взаимности и запрет по охранной зоне — две отдельные проверки. Даже если вашей стране открыто приобретение в Турции, в заявлении откажут, если объект находится в ограниченной зоне. Ваше гражданство не отменяет этот запрет.

В: Как узнать, находится ли участок в военной или охранной зоне?

Самый надежный путь — официальный запрос в соответствующем Управлении кадастра по данным квартала и участка. Кадастровая система показывает, доступен ли участок для приобретения, на основании данных о зонах, переданных Министерствами обороны и внутренних дел. Заверение агента не заменяет этот запрос.

В: Что будет, если я позже узнаю, что купил недвижимость в ограниченной зоне?

Согласно статье 35 Закона о кадастре, недвижимость, приобретенная с нарушением, отчуждается в срок, установленный администрацией, и обращается в деньги. Вам выплачивают стоимость объекта, но сохранить право собственности вы не можете. Именно поэтому проверка до покупки так важна.

В: Могут ли эти зоны меняться со временем?

Да. Военные запретные зоны могут учреждаться и упраздняться решением Президента, а военные охранные зоны — Генеральным штабом. Поэтому запрос, сделанный ранее, может не отражать текущее положение; перед каждой сделкой следует получать актуальное подтверждение.

Чем может помочь Mona Hukuk

Наш офис в Анталье сопровождает иностранных клиентов на каждом этапе приобретения недвижимости: официальный запрос статуса зоны по участку, юридическая проверка, привязка оплаты к подтверждению зоны, подготовка договоров и безопасное оформление передачи по кадастру. Ограничения по военным и охранным зонам — это риски, которые при должной проверке устраняются с самого начала.

Для консультации в Анталье напишите нам на contact@monahukuk.com или позвоните по номеру +90 (242) 606 14 32.