Принцип взаимности и приобретение недвижимости иностранцами в Турции

Может ли иностранец купить недвижимость в Турции, часто зависит не столько от бюджета или самого объекта, сколько от фактора, который удивляет многих покупателей, — от его гражданства. На протяжении десятилетий определяющим понятием в этой сфере была «взаимность», однако масштабная реформа 2012 года сместила практику от строгого требования взаимности к системе списка стран, определяемого исполнительной властью. Для иностранных инвесторов, планирующих покупку в прибрежных городах, таких как Анталья, крайне важно правильно понимать текущий статус собственного гражданства до подписания предварительного договора купли-продажи. Это руководство излагает как правовую основу, так и практические шаги.

Правовая основа взаимности: статья 35 Закона о кадастре

Ключевая норма, регулирующая приобретение недвижимости иностранцами в Турции, — это статья 35 Закона о кадастре № 2644. Исторически эта статья требовала, чтобы для приобретения иностранцем недвижимости в Турции государство его гражданства также предоставляло турецким гражданам такое же право на своей территории, — то есть принцип взаимности (mütekabiliyet). Логика в том, что государство предоставляет гражданам другой страны то же обращение, которое его собственные граждане получают за рубежом.

Взаимность могла проявляться на практике в трёх формах: правовая взаимность (законодательство обеих стран предоставляет равнозначные права), договорная взаимность (регулируемая международным соглашением) и фактическая взаимность (признание на практике). Однако эта система порождала серьёзную неопределённость применительно к федеративным государствам, где правила различались от региона к региону, или к режимам, вовсе не признающим частную собственность.

Реформа 2012 года (Закон № 6302): от взаимности к списку стран

Статья 35 была изложена в новой редакции статьёй 1 Закона № 6302 от 3 мая 2012 года, что отменило строгое требование взаимности. В нынешней редакции статья связывает приобретение не со взаимностью, а с иным критерием: иностранные физические лица, являющиеся «гражданами стран, определяемых Президентом» в случаях, обусловленных международными двусторонними отношениями и интересами страны, вправе приобретать в Турции недвижимость и ограниченные вещные права.

Это принципиальный сдвиг на практике: вместо технической проверки взаимности для каждой страны право на приобретение теперь регулируется списком стран, устанавливаемым исполнительной властью. (В 2018 году Декрет-закон № 698 передал это полномочие от «Совета министров» «Президенту».) Та же статья устанавливает и лимиты площади: общая площадь, которую может приобрести иностранное физическое лицо, не может превышать 10 процентов частных земель района и 30 гектаров на человека по стране в целом — при этом Президент вправе удвоить эту величину.

Граждане каких стран сталкиваются с ограничениями?

Это наиболее часто задаваемый вопрос, однако честный ответ таков: дать фиксированный, постоянный список невозможно. То, граждане каких стран могут приобретать недвижимость и кто подпадает под ограничения или полный запрет, регулируется актом, устанавливаемым Администрацией Президента и периодически обновляемым. Этот список со временем может расширяться или сужаться в зависимости от изменений в международных отношениях.

По этой причине мы сознательно воздерживаемся здесь от перечисления конкретных стран: информация, верная сегодня, может измениться к дате вашей покупки. Правильный подход — всегда подтверждать актуальное положение в Главном управлении кадастра и картографии / соответствующем кадастровом управлении. Для одних гражданств приобретение может быть полностью запрещено; для других могут действовать ограничения по региону, сроку или количеству. Статья прямо наделяет Президента правом ограничивать или приостанавливать приобретение «по стране, лицу, географическому региону, сроку, числу, доле, виду, качеству, площади и количеству».

Ограничение приобретения против ограничения военной зоны / зоны безопасности

Два различных режима ограничений часто путаются иностранными покупателями, и их следует разграничивать:

• Ограничение приобретения, связанное с гражданством: описанное выше ограничение, основанное на гражданстве покупателя. Здесь важна не недвижимость, а то, кем является покупатель.
• Ограничение по военной запретной зоне / зоне безопасности: отдельная проверка, основанная на географическом расположении объекта. Кадастровое управление рассматривает заявку по картам и координатным значениям, установленным Министерствами национальной обороны и внутренних дел.

Эти две проверки независимы друг от друга: даже если ваше гражданство подходит, в приобретении может быть отказано, если объект находится в стратегической зоне, — и наоборот. Поскольку процедура военной зоны и зоны безопасности является отдельной темой, за подробностями вы можете обратиться к нашему сопутствующему руководству «Покупка недвижимости в Турции для иностранца».

Проверка права на приобретение до предварительного договора

Практические шаги перед подписанием задатка или предварительного договора купли-продажи:

1. Подтвердите статус гражданства: уточните в кадастровом управлении или через юриста, входит ли ваша страна в число допущенных к приобретению и на каких условиях.
2. Проверьте персональный лимит: оцените, не достигнут ли ваш персональный порог в 30 гектаров по стране.
3. Включите договорное условие: внесите в предварительный договор условие, гарантирующее возврат уплаченных сумм, если разрешение на приобретение не будет выдано.
4. Изучите местоположение: заранее выясните, не попадает ли объект в военную зону или зону безопасности.

Предпринятые до того, как деньги перешли из рук в руки, эти шаги во многом предотвращают потерю прав и средств, которую иначе могли бы вызвать неподходящее гражданство или расположение.

Часто задаваемые вопросы

Действует ли ещё принцип взаимности? Строгое требование взаимности было отменено в 2012 году Законом № 6302. Сегодня решающим является список стран, устанавливаемый Президентом; однако на практике гражданство остаётся основным фильтром для приобретения.

Где узнать список стран? Поскольку актуальный список и условия периодически меняются, самым надёжным источником являются Главное управление кадастра и картографии и соответствующее кадастровое управление. Полагайтесь на официальное подтверждение, а не на общую информацию из интернета.

Если моё гражданство подходит, могу ли я купить любой объект? Нет. Даже при подходящем гражданстве отдельно применяются лимиты площади (10 процентов площади района, 30 гектаров на человека) и проверка военной зоны / зоны безопасности.

Если гражданство супруга не подходит, можем ли мы покупать вместе? Ограничения оцениваются по каждому лицу; гражданство каждого покупателя рассматривается отдельно. В таком случае структуру приобретения следует заранее спланировать с юристом.

Чем может помочь Mona Hukuk

В Mona Hukuk мы обеспечиваем приобретение недвижимости нашими иностранными клиентами в Турции от начала до конца: подтверждение права на приобретение по гражданству, проверка объекта на предмет статуса военной зоны / зоны безопасности, включение защитных условий в предварительный договор купли-продажи и беспрепятственное завершение передачи права собственности. Благодаря нашему опыту на рынке недвижимости Антальи мы избавляем вашу инвестицию от правовых рисков с самого первого шага.

Для консультации в Анталье пишите на contact@monahukuk.com или звоните по номеру +90 (242) 606 14 32.