Право нового собственника на выселение по причине нужды при смене владельца арендованного имущества

Приобретая в Турции сданную в аренду недвижимость, новый собственник принимает действующий договор аренды в неизменном виде: продажа не прекращает наём. Тем не менее Обязательственный кодекс Турции предоставляет новому собственнику, которому имущество действительно необходимо для себя или близких родственников, особый путь выселения, действующий гораздо быстрее обычной процедуры по причине нужды. Это узкое право, привязанное к точному моменту смены собственника и жёстко ограниченное сроками.

Правовое основание: статья 351 ОКТ

Согласно статье 351 Обязательственного кодекса Турции (Закон № 6098), лицо, впоследствии приобретшее сданную в аренду недвижимость, может прекратить договор аренды, если она необходима ему в качестве жилья или коммерческого помещения для себя, супруга, потомков, предков или иных лиц, которых он обязан содержать по закону. Для этого он должен уведомить арендатора в письменной форме в течение одного месяца с даты приобретения и затем прекратить наём иском, поданным шесть месяцев спустя.

«Приобретение» здесь не сводится к покупке. Дарение, наследование, продажа в порядке принудительного исполнения или любая иная передача права собственности в равной мере считаются тем приобретением, которое порождает это особое право. Значение имеет то, что собственник недвижимости сменился, пока арендатор уже находился в помещении. Именно поэтому данная статья стоит особняком от обычного иска по причине нужды, который подаёт арендодатель, сохранявший право собственности на протяжении всего срока найма: это особое исключение, привязанное к моменту смены собственника.

Связь с принципом «продажа не прекращает наём»

Базовое правило турецкого права состоит в том, что продажа не прекращает наём: при передаче договор аренды автоматически переходит к новому собственнику на тех же условиях, и сам факт покупки не даёт права на выселение. Статья 351 ОКТ — не безусловное исключение из этого принципа, а узкий выход. Новый собственник вправе выселить арендатора не просто потому, что он купил недвижимость, а лишь тогда, когда докажет конкретную, подлинную нужду в жилье или коммерческом помещении. При отсутствии такой нужды наём продолжается на прежних условиях.

Это право отличается и от обычного иска по причине нужды, который арендодатель подаёт по ст. 350 ОКТ. При обычном порядке арендодатель обязан дождаться истечения срочного договора и затем подать иск в течение одного месяца; при длительном сроке это может означать ожидание в течение многих лет. Особое право нового собственника, напротив, позволяет подать иск через шесть месяцев после даты приобретения, не дожидаясь окончания срока найма. В этом смысле статья 351 сочетает элементы преемственности договора и обычного выселения по причине нужды, однако следует собственной ускоренной процедуре.

Месячный срок уведомления: сердце этого права

Наиболее важный элемент этого быстрого пути — письменное уведомление, которое должно дойти до арендатора в течение одного месяца после приобретения. Этот месячный срок является пресекательным. Если новый собственник не уведомит арендатора о нужде в письменной форме в течение одного месяца с момента регистрации права собственности, он утрачивает ускоренное право, предоставляемое статьёй 351. Для обеспечения доказательства настоятельно рекомендуется направлять уведомление через нотариуса.

Новый собственник, пропустивший месячный срок уведомления, не остаётся вовсе без вариантов, но воспользоваться быстрым путём уже не может. Он всё же вправе реализовать прекращение найма по причине нужды через иск, поданный в течение одного месяца после истечения срока договора аренды, — иными словами, вернувшись к обычному режиму по причине нужды. Короче говоря, пропуск месячного уведомления закрывает шестимесячный ускоренный путь и вынуждает нового собственника ждать окончания срока найма.

Требование подлинной нужды

Соблюдение срока уведомления само по себе недостаточно. В делах по причине нужды Кассационный суд последовательно требует, чтобы нужда была подлинной, искренней и настоятельной. Временная, абстрактная или лишь предполагаемая в ближайшем будущем нужда не признаётся достаточной, и нужда должна сохраняться на протяжении всего разбирательства. Если у нового собственника имеется другое пригодное жильё, реальность нужды может быть поставлена под сомнение. Бремя доказывания лежит на новом собственнике.

После выселения также действует защитный механизм: собственник, выселивший арендатора по причине нужды на основании решения суда, не вправе без уважительной причины сдавать недвижимость кому-либо, кроме прежнего арендатора, в течение трёх лет. Нарушение этого правила может повлечь ответственность за убытки в пользу прежнего арендатора.

Практическое руководство для иностранных покупателей арендованного имущества

Для иностранных инвесторов, покупающих в Анталье сданное в аренду жильё или коммерческое помещение, статья 351 имеет решающее значение. Покупатели, рассчитывающие на передачу свободного объекта, зачастую лишь позже осознают, что после продажи наём продолжился автоматически. На практике важны следующие шаги:

• До покупки проверьте, сдана ли недвижимость в аренду, и уточните вид и оставшийся срок договора аренды.
• Если недвижимость действительно нужна вам для собственного пользования, не пропустите месячный срок уведомления, отсчитываемый с момента передачи права собственности; направьте уведомление через нотариуса.
• Планируйте подачу иска о выселении через шесть месяцев после уведомления; этот срок — время для подачи иска, а не автоматическое выселение.
• Подтвердите свою нужду документами (ваша жилищная ситуация, отсутствие другого жилья и т. д.).
• Передача свободного объекта не является гарантированным ожиданием; выстраивайте договор купли-продажи и график исходя из этого.

Часто задаваемые вопросы

Я купил сданное в аренду жильё — могу ли я выселить арендатора немедленно? Нет. Продажа не прекращает наём. При наличии подлинной нужды вы можете направить письменное уведомление в течение одного месяца с момента приобретения и подать иск о выселении шесть месяцев спустя.

Что произойдёт, если я пропущу месячный срок уведомления? Вы утратите ускоренное право. Тем не менее вы можете добиваться выселения по причине нужды обычным путём — иском, поданным в течение одного месяца после истечения срока договора аренды.

Освобождает ли арендатор помещение автоматически по истечении шести месяцев? Нет. Шесть месяцев — это момент, с которого вы можете подать иск. Выселение происходит только по решению суда.

Существует ли это право только при покупке? Нет. Любой, кто впоследствии приобретает недвижимость в дар, по наследству или посредством любой иной передачи права собственности, может на него ссылаться.

Чем может помочь Mona Hukuk

При покупке сданной в аренду недвижимости выселение новым собственником по причине нужды требует тщательного расчёта сроков: месячного уведомления, шестимесячного ожидания и доказывания нужды. Наша команда в Анталье сопровождает инвесторов, покупающих арендованную недвижимость, от предпродажной оценки до уведомления и судебного разбирательства, а также помогает арендаторам выстроить защиту от незаконного выселения.

Для консультации в Анталье пишите на contact@monahukuk.com или звоните по номеру +90 (242) 606 14 32.