土耳其租赁法：2025年最新判例与重要动态

自2023年9月1日起，土耳其租赁纠纷全面引入强制调解制度（zorunlu arabuluculuk），法院持续就新的程序框架作出诠释。以下我们汇总了2024至2025年间最高上诉法院（Yargıtay）及地区上诉法院（Bölge Adliye Mahkemesi，BAM）的重要裁决，这些内容对每一位在土耳其的房东或租客都至关重要。

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强制调解（Zorunlu Arabuluculuk）：关键程序要点

调解申请的时机

调解申请过早可能使前置条件失效。最高上诉法院第三民事庭在2025/3048号裁决中认定：房东行使驱逐权的法定等待期（yasal bekleme süresi）届满之前提交调解申请，将不满足程序前提条件；在权利尚未产生之前提起的申请，不具有程序性效力。

仅提出申请是否足够，还是必须完整走完程序？

两家上诉法院得出了截然相反的结论：

• 伊斯坦布尔地区上诉法院第35庭，2025/359号 — 单纯启动调解程序不够；程序必须依法终结，并出具正式终结备忘录（son tutanak）。
• 最高上诉法院第九庭，2022/5294号 — 一旦作成终结备忘录，即便调解员未能促成协议，前置条件即告满足。

在统一判决（birleştirme kararı）解决上述分歧之前，最稳妥的做法是在提起诉讼前确保已取得正式的终结备忘录。

终结备忘录原件与复印件

法院要求提交终结备忘录（son tutanak）的原件，或由调解员认证的副本。当事人或律师自行制作的普通复印件通常会被驳回。请务必向调解机构申请经认证的副本。

调解和解协议中的违约罚款条款

调解和解协议（arabuluculuk anlaşma belgesi）具有与法院判决相当的执行力。然而，在住宅租赁（konut kira sözleşmesi）的调解和解协议中加入违约罚款条款，依据《土耳其债法典》（Türk Borçlar Kanunu，TBK）第346条被认定为无效。TBK第346条明确禁止对住宅租客收取租金及附带费用以外的任何财务负担。当事人在调解中自愿达成约定，亦不能规避这一强制性规定。

TBK第353条与作为书面通知的调解申请

伊斯坦布尔地区上诉法院第49庭，2025/1002号裁定，调解申请可视为TBK第353条要求的书面通知（yazılı bildirim），由此将提起驱逐诉讼的期限延长一年。对于担心在特定续约期内丧失起诉权的房东而言，此裁定具有重要意义。

强制调解须邀请全部必要当事人参与

若存在多名租客或多名房东，须邀请全体人员参与调解并记录各方立场。未能纳入所有必要当事人，可能导致法院以程序前置条件欠缺为由驳回案件。

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管辖权（Yetki）

无论争议标的金额大小，租赁案件均由和平法院（Sulh Hukuk Mahkemesi）专属管辖（《民事诉讼法》第4条）。误向初审民事法院（Asliye Hukuk Mahkemesi）提起的案件，将因管辖权缺失而被驳回。

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以违约为由请求驱逐（Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tahliye）

与父母同住不构成违约

租客与父母共同居住于租赁住宅，除非合同中有明确禁止条款，否则不构成对租约的违反。最高上诉法院近期的裁决对此予以确认。

使用面积超出租赁范围

使用面积略大于合同约定，并不自动构成违约；法院将综合评估租客的使用行为是否从根本上损害了租约的核心义务（temel yükümlülükler）。

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通知与催告（İhbar ve İhtarlar）

双次正当通知规则与电子送达

双次正当通知（iki haklı ihtar）驱逐事由成立，须确保每次通知均有效送达租客。最高上诉法院认定，官方电子送达日期（KEP tebliğ tarihi）与收件人可实际访问文件的日期之间存在5日间隔。房东若忽视这一间隔，通知可能被认定无效。

合同约定的预先通知要求

部分租赁合同要求房东在发出正式驱逐催告（tahliye ihtarı）前，须先行发送初步书面通知。法院将此类条款视为有约束力的约定；未经事先预告通知而直接发出正式催告，将不满足合同规定的前置条件。

WhatsApp通知

法院在此问题上存在分歧。部分法院在蓝色双勾（已读）回执可见且当事人惯常使用该渠道的情况下，接受WhatsApp消息作为有效通知；另一些法院则完全不予认可。在法院立场趋于统一之前，公证送达或附回执挂号信（noter ihtarı veya iadeli taahhütlü mektup）是唯一无风险的方式。

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驱逐承诺书（Tahliye Taahhütnamesi）

在租赁合同中的援引

以交叉援引方式嵌入租赁合同的驱逐承诺书，通常有效，前提是符合TBK的形式要件（日期与签名）。

家庭住所——配偶双方须共同签署

租赁房产为家庭住所（aile konutu）时，配偶双方须共同签署驱逐承诺书，或未签署一方须出具明确同意（《土耳其民法典》Türk Medeni Kanunu第194条）。仅凭一方配偶签署的承诺书提起的驱逐诉讼，将被驳回。新购置房产、希望驱逐原有租客的买受人，往往在这一问题上疏于注意。

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租金担保（保证）（Kira Güvencesi — Kefalet）

保证人（kefil）的责任以原租约期限为限，除非保证文件明确另有约定。租约续期或延长时，须重新取得保证人的书面同意。未能取得此同意的房东，无法就新期间积欠的租金向保证人追偿。

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租金确定与调整（Kira Bedeli Tespiti ve Uyarlaması）

TBK第344条是确定规则，而非一般适应规则

最高上诉法院已明确，TBK第344条独立于一般不可抗力或情势变更原则（mücbir sebep veya aşırı ifa güçlüğü）运作，是专门针对住宅及商业租赁租金确定的特别规定。当合同约定的涨幅超过消费者价格指数（TÜFE）或双方未约定涨幅时，法院可依法确定公平市场租金（rayiç kira bedeli）。

超额支付不构成对合同的修改

租客若持续支付高于合同约定的租金，超额部分不会改变合同租金数额。租客可依不当得利原则（sebepsiz zenginleşme）就超额支付部分主张返还。

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核心要点

1. 在正确的时间申请调解。 法定等待期届满后方可提交申请。
2. 保存终结备忘录原件或经认证副本。 普通复印件通常不被法院接受。
3. 跟踪TBK第353条的通知期限。 调解申请视为书面通知——务必记录日期。
4. 计算双次正当通知（iki haklı ihtar）驱逐事由时，预留5日电子送达缓冲期。
5. 使用公证送达或挂号信。 WhatsApp通知的法律效力在土耳其法院仍存争议。
6. 涉及家庭住所的驱逐承诺书须由配偶双方共同签署。 单方签署可被撤销。
7. 租约续期时重新取得保证人的书面同意。 原有保证不自动延续至新期间。
8. 在住宅租赁的调解和解协议中勿加入违约罚款条款 — 依TBK第346条无效。

自2023年以来，土耳其租赁法（kira hukuku）的程序复杂性大幅增加。在纠纷激化之前寻求法律建议，远比事后诉诸可以预防的程序瑕疵代价低廉。

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本文仅供一般参考，不构成法律意见。如需就您的租赁法律事务获得协助，请联系我们的办公室。

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