土耳其租金确定诉讼：市场公允租金

当房东的房产已出租多年，而租金涨幅未能跟上市场行情时，现行租金可能仅为该房产真实市场租金的一小部分。租金确定诉讼（kira tespiti davası）是允许法院将租金重置至公允市场水平的法律机制，也是土耳其租赁法中诉讼频率最高的领域之一。

法律依据

《土耳其债务法》（Türk Borçlar Kanunu，TBK）第344条第3款规定：租赁关系持续超过五年，或租约续签后的第五年届满时，下一期租金由法院确定。法院依据以下因素认定新租金：

• **消费者价格指数（CPI，Tüketici Fiyat Endeksi）**的变动情况，
• 租赁标的物的现状条件，
• 当地可比市场租金水平。

法院被明确要求确定公平合理的数额。实践中，鉴定专家（bilirkişi）的可比分析是影响结果的核心因素，但法院保留适用衡平原则进行调整的自由裁量权。

谁有权提起诉讼？

该诉讼由房东提起。通常适用于以下情形：双方在逾越五年门槛后无法就新租金达成一致，且现行租金已大幅低于市场普遍水平。

五年要件具有管辖权层面的意义：若租赁尚未满五年，法院将驳回诉请。五年期限自租约最初签订之日起算。

鉴定专家程序

案件在治安法院（sulh hukuk mahkemesi）立案后，法院将指定一名或多名鉴定专家。专家的任务包括：

1. 依据税务局、供水部门、房产中介协会及其他来源的数据，确定可比租赁案例——即类型、面积、状况和位置相近的房产；
2. 评估租赁标的物的实物状况；
3. 测算当前市场中同类房产的市场租金。

最高法院对鉴定报告的要求

最高法院（Yargıtay）第三民事庭要求鉴定报告具有可核查性：每一可比案例的来源必须注明，分析方法必须说明，结论必须逻辑上源于数据。在其2026年1月的裁定中（参见 E. 2025/3291、K. 2026/290 等案），该庭确认，依赖无依据或未注明来源报告的法院将在上诉中面临撤销风险。

衡平折减

鉴定专家确定市场租金数额后，法院通常会适用向下衡平调整，以体现长期租赁关系的实际情况。该折减幅度通常约为10%，但会因租赁年限长短、承租人（kiracı）的付款历史及当前经济状况而有所差异。法院最终裁定的金额即为调整后的市场租金。

新租金的生效日期

新租金自诉状送达承租人之日起生效，而非法院作出裁判之日。这意味着房东若拖延立案，将损失送达前这段期间本可获得的较高租金收益。

诉讼费用

租金确定案件的立案费按每月租金差额（现行租金与新租金之间的差距）计算，而非按年度差额总和计算。最高法院一贯否定以全年差额为基础收取诉讼费的做法，认定其违反法律规定。正确计算费用可为双方节省不必要的支出。

租金确定之诉与适应性诉讼的区别

两者不应混淆：

| | 租金确定之诉（Kira Tespiti Davası） | 适应性诉讼（Uyarlama Davası） | |---|---|---| | 法律依据 | TBK 第 344 条第 3 款 | TBK 第 137–138 条 | | 触发条件 | 五年门槛届满 | 情事发生异常变更 | | 认定标准 | 可比市场租金 + 衡平原则 | 合同平衡被超预期地打破 | | 适用频率 | 每五年一次 | 例外情形，非常规手段 |

外国房东的实务注意事项

在土耳其拥有房产并出租的外国公民适用相同规则。以下几点值得特别关注：

• 留存原始租约日期的记录——五年触发期限从该日期起算。
• 记录房产状况——照片和检查报告有助于鉴定专家进行评估。
• 及时立案——新租金仅自送达之日起算，拖延意味着租金损失。
• 出席庭审——本人出庭或委托持有授权委托书（vekaletname）的律师代理。

实务争议焦点

可比案例争议

承租人可能对鉴定专家选取的可比案例提出异议，主张其不具代表性——地段过好、档次过高或规格过优。房东应做好准备，对低估市场价值的可比案例提出质疑。

房产状况问题

若房东长期未进行必要维修，鉴定专家可能据此下调市场租金，以反映房产低于标准的状况。因此，保持房产良好状态符合房东的商业利益。

商业房产

对于工厂、仓库及大型商业物业，市场租金可能达到每月数十万土耳其里拉（Türk lirası）。诉讼费用和鉴定费用相应较为可观，案件涉及的经济利益足以支撑充分的诉前准备。

法律援助

租金确定诉讼需要认真准备可比证据、积极参与鉴定专家程序，并充分了解最高法院对合格鉴定报告的要求。**MONA HUKUK（莫娜律师事务所）**代理安塔利亚地区房东和承租人双方的租金确定案件。

请发送电子邮件至 contact@monahukuk.com 或拨打 +90 (242) 606 14 32 安排安塔利亚咨询。