Teilungsklage (İzale-i Şüyu) in der Türkei: Geerbte Immobilien

Erben mehrere Personen gemeinsam eine Wohnung oder ein Grundstück in der Türkei und können sie sich nicht darüber verständigen, was damit geschehen soll, löst sich die Miteigentümergemeinschaft nicht von selbst auf. Kein Erbe kann die übrigen durch privaten Druck an den Verhandlungstisch zwingen — wohl aber kann ein einzelner Erbe ein Gericht anrufen, um die gemeinschaftliche Berechtigung für alle zu beenden. Im türkischen Recht heißt dieser Weg Teilungsklage (ortaklığın giderilmesi davası), historisch bekannt als izale-i şüyu. Es handelt sich um ein gerichtliches, zwingendes Verfahren, das sich grundlegend von dem freiwilligen, einvernehmlich unterzeichneten Erbteilungsvertrag unterscheidet.

Warum eine Teilungsklage erhoben wird

Mit dem Tod geht der Nachlass zunächst als Gesamthandseigentum (elbirliği mülkiyeti) auf die Erben über. In dieser Gemeinschaft hält niemand einen abgrenzbaren Anteil, und die Immobilie kann nur veräußert oder übertragen werden, wenn alle Erben gemeinsam handeln. Einigen sich die Erben, können sie die Angelegenheit mit einem schriftlichen Teilungsvertrag abschließen. Will jedoch ein Erbe verkaufen, während ein anderer halten möchte, oder ist ein im Ausland lebender Erbe schlicht nicht erreichbar, gerät die Gemeinschaft in eine Blockade.

Die Teilungsklage ist das Instrument, das diese Blockade löst. Artikel 698 des türkischen Zivilgesetzbuchs räumt jedem Miteigentümer das Recht ein — grundsätzlich jederzeit — die Teilung zu verlangen: "Jeder Miteigentümer kann die Teilung der Sache verlangen." Dieses Recht kann durch Vertrag für höchstens zehn Jahre eingeschränkt werden und darf nicht zur Unzeit ausgeübt werden; darüber hinaus kann kein Erbe gezwungen werden, unbefristet in der Gemeinschaft zu verbleiben. Das entscheidende Merkmal der Klage ist, dass sie nicht der Zustimmung der übrigen Erben bedarf. Eine von einem einzigen Erben erhobene Klage führt zu einem Urteil, das die Gemeinschaft für alle beendet.

Wie das Gericht entscheidet: Realteilung oder Verkauf?

Teilungsklagen werden unabhängig vom Streitwert vom Friedensgericht in Zivilsachen (Sulh Hukuk Mahkemesi) verhandelt, gemäß Art. 4/1-b der türkischen Zivilprozessordnung. Dem Gericht stehen zwei Wege offen, die beide in Artikel 699 des türkischen Zivilgesetzbuchs geregelt sind.

Der erste ist die Realteilung — die physische Aufteilung der Sache. Bei Uneinigkeit der Parteien weist das Gesetz den Richter an, vorrangig die Teilung der Sache in Natur zu prüfen; sind die entstehenden Teile nicht gleichwertig, wird der Fehlbetrag durch Geldzahlung an den geringeren Teil ausgeglichen. Diese Bewertung stützt das Gericht in der Regel auf ein Sachverständigengutachten (bilirkişi), das die Beschaffenheit der Immobilie, ihre baurechtliche Situation und ihre tatsächliche Teilbarkeit untersucht.

Der zweite ist der Verkauf und die Verteilung des Erlöses. Nach dem ausdrücklichen Wortlaut des Gesetzes ordnet das Gericht die Versteigerung an, wenn die Teilung den Umständen nicht angemessen ist — und insbesondere dann, wenn die Immobilie nicht ohne erheblichen Wertverlust geteilt werden kann. Da eine einzelne Wohnung nicht physisch unter vier Erben aufgeteilt werden kann, ist der praktische Ausgang bei den meisten geerbten Immobilien ein Verkauf. Die Versteigerung wird über das Verkaufsamt des Gerichts durchgeführt, und der Erlös wird unter den Erben im Verhältnis ihrer Anteile verteilt. Ein auf die Erben beschränkter Verkauf (für Außenstehende geschlossen) ist nur mit Zustimmung aller Miteigentümer möglich.

Zwingende Voraussetzung: Obligatorische Mediation

Eine bedeutende Änderung durch das Gesetz Nr. 7445, das seit 2023 in Kraft ist, bewirkt, dass diese Verfahren nicht mehr unmittelbar vor Gericht gebracht werden können. Artikel 18/B des Gesetzes über die Mediation in zivilrechtlichen Streitigkeiten macht die vorherige Anrufung eines Mediators nunmehr zu einer Prozessvoraussetzung (dava şartı) für "Streitigkeiten über die Teilung beweglicher und unbeweglicher Sachen und die Aufhebung der Gemeinschaft". Eine ohne vorherige Mediation erhobene Teilungsklage wird aus verfahrensrechtlichen Gründen abgewiesen.

In der Praxis läuft das Verfahren wie folgt ab: Der Erbe wendet sich an das zuständige Mediationsbüro; der Mediator schließt das Verfahren in der Regel innerhalb von drei Wochen ab (in erforderlichen Fällen um eine Woche verlängerbar, also höchstens vier). Einigen sich die Parteien, wird die Gemeinschaft ohne Rechtsstreit aufgelöst, und das erstellte Vergleichsdokument kann sogar Grundlage einer Eintragung ins Grundbuch sein. Kommt keine Einigung zustande, stellt der Mediator ein Abschlussprotokoll aus, das der Erbe der Klageschrift beifügt, um das Verfahren beim Friedensgericht in Zivilsachen einzuleiten.

Dauer, Kosten und ein praktischer Leitfaden für ausländische Erben

Teilungsklagen wirken auf dem Papier einfach, können in der Praxis jedoch Monate oder sogar Jahre dauern. Die wichtigsten Faktoren, die das Verfahren in die Länge ziehen, sind die Sachverständigenprüfung, eine große Zahl von Erben, Schwierigkeiten bei der Zustellung und die Verkaufsphase selbst. Zu den Kostenpositionen zählen Gerichtsgebühren, das Sachverständigenhonorar, Verkaufskosten und Anwaltshonorare; diese werden in der Regel unter den Erben im Verhältnis ihrer Anteile aufgeteilt.

Für ausländische Erben, die eine türkische Immobilie mit mehreren anderen gemeinsam besitzen, sind einige Punkte besonders wichtig. Erstens lässt sich das gesamte Verfahren abwickeln, ohne jemals in die Türkei zu reisen: Mit einer im Heimatland ausgestellten und mit Apostille versehenen Vollmacht können sie einen Anwalt bevollmächtigen, der sowohl die Mediation als auch den Rechtsstreit übernimmt. Zweitens sollten der Transfer des Verkaufserlöses ins Ausland und etwaige erbschaftsteuerliche Pflichten im Voraus geplant werden. Drittens können bei der Anerkennung des Erbrechts eines ausländischen Erben an der Immobilie das Gegenseitigkeitsprinzip und die Vorschriften des Grundbuchgesetzes eine Rolle spielen. In Regionen wie Antalya, wo ausländisches Eigentum stark verbreitet ist, sind solche Klagen recht häufig.

Häufig gestellte Fragen

F: Kann ein einzelner Erbe die Teilung verlangen, auch wenn die anderen widersprechen?

Ja. Nach Artikel 698 des türkischen Zivilgesetzbuchs kann jeder Miteigentümer die Teilung verlangen, und die Klage hängt nicht von der Zustimmung der übrigen Erben ab. Der Antrag eines einzigen Erben genügt, um ein Urteil zu erreichen, das die gesamte Gemeinschaft beendet.

F: Verkauft das Gericht die Immobilie immer?

Nein. Das Gesetz gibt der Realteilung Vorrang; kann die Immobilie tatsächlich ohne erheblichen Wertverlust geteilt werden, ordnet das Gericht eine Teilung an. Bei unteilbaren Immobilien wie einer einzelnen Wohnung ist der Ausgang jedoch meist ein Verkauf durch Versteigerung.

F: Kann ich direkt klagen, oder ist zuvor eine Mediation zwingend?

Seit 2023 ist die Mediation in Teilungsstreitigkeiten eine Prozessvoraussetzung. Eine ohne Anrufung eines Mediators erhobene Klage wird aus verfahrensrechtlichen Gründen abgewiesen; zunächst muss die Mediationsphase durchlaufen werden.

F: Muss ein im Ausland lebender Erbe in die Türkei reisen?

Nein. Ein durch eine apostillierte Vollmacht bevollmächtigter Anwalt kann sowohl die Mediation als auch den Rechtsstreit im Namen des Erben führen.

Wie Mona Hukuk helfen kann

Das Erbrechtsteam von Mona Hukuk unterstützt Sie in jeder Phase der Teilungsklage — von der Vorbereitung des obligatorischen Mediationsantrags über die Begleitung des Sachverständigenverfahrens bis zur Durchführung der Verkaufsphase und der Koordination von Vollmachten und Zustellungen für Erben im Ausland.

Für eine Beratung in Antalya schreiben Sie an contact@monahukuk.com oder rufen Sie +90 (242) 606 14 32 an.