Der Mietvertrag bei Insolvenz des Mieters oder Schließung des Geschäfts

Wenn die Geschäfte eines ausländischen Unternehmers, der in Antalya einen Laden, ein Büro oder ein Restaurant gemietet hat, schlecht laufen, steht meist eine Frage im Vordergrund: „Wenn ich mein Geschäft schließe, endet dann auch meine Mietschuld?" Das türkische Recht zieht bei der Beantwortung eine klare Grenze zwischen einem Unternehmen, das förmlich insolvent wird, und einem, das lediglich die Rollläden herunterlässt. Die Insolvenz löst eine besondere Vorschrift des türkischen Obligationengesetzes (tOG, Gesetz Nr. 6098) aus, während das bloße Einstellen der Tätigkeit den Mietvertrag nicht von selbst beendet. Dieser Beitrag behandelt beide Szenarien, die Möglichkeiten des Mieters und einen praktischen Fahrplan für ausländische Geschäftsinhaber.

Die Insolvenz des Mieters: Artikel 332 und das Recht auf Sicherheit

Artikel 332 des tOG regelt unmittelbar die Insolvenz des Mieters. Da er zu den allgemeinen Mietvorschriften gehört, gilt er sowohl für Wohnraum- als auch für Geschäftsmietverhältnisse. Danach kann der Vermieter, wenn der Mieter nach Übergabe der Mietsache insolvent wird, eine Sicherheit (Bürgschaft) für die noch nicht fälligen Mieten verlangen.

Diese Sicherheit erhält der Vermieter nicht ohne Weiteres. Er muss zunächst sowohl dem Mieter als auch der Insolvenzmasse schriftlich eine angemessene Frist setzen. Wird ihm innerhalb dieser Frist keine Sicherheit gestellt, kann der Vermieter den Vertrag fristlos kündigen, ohne eine Kündigungsfrist einzuhalten. Die Insolvenz allein beendet den Vertrag also nicht; sie gibt dem Vermieter das Recht, Sicherheit zu verlangen, und, falls diese ausbleibt, sofort zu kündigen. Das in die Insolvenzmasse fallende Mietverhältnis und die aufgelaufenen Mietforderungen werden anschließend nach den Rangordnungs- und Anmeldungsregeln des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes behandelt.

Die Schließung des Geschäfts ist keine Insolvenz

Der häufigste Fehler in der Praxis besteht darin, die Schließung des Geschäfts mit der Insolvenz oder mit dem Ende des Vertrages gleichzusetzen. Das Einstellen des Betriebs, das Herunterlassen der Rollläden, die Entlassung des Personals oder das Zurücklassen der Schlüssel an der Tür des Vermieters beenden den Mietvertrag jedoch nicht automatisch. Nach türkischem Recht endet ein Mietverhältnis nur, wenn das im Vertrag vorgesehene Verfahren eingehalten oder ein gesetzlicher Kündigungsgrund geltend gemacht wird.

Dies ist ein Irrtum, dem ausländische Unternehmer immer wieder erliegen: Der Gedanke „Ich habe das Geschäft aufgegeben, also zahle ich nicht mehr" hat keine rechtliche Grundlage. Die Miete läuft weiter, bis die Vertragslaufzeit endet oder eine ordnungsgemäße Kündigung erfolgt. Die Entscheidung, den Betrieb zu schließen, und der Akt, das Mietverhältnis rechtlich zu beenden, sind daher zwei getrennte Schritte, und wird der zweite versäumt, wächst die Schuld weiter an.

Die Möglichkeiten des Mieters: Vorzeitige Rückgabe, Übertragung und Untermiete

Ein Mieter, dessen Geschäft geschlossen hat, verfügt über mehrere Wege, um das rechtliche Risiko zu begrenzen:

• Einvernehmliche vorzeitige Kündigung: Die sauberste Lösung besteht darin, den Vertrag im gegenseitigen Einvernehmen mit dem Vermieter zu beenden. Die Verrechnung der Kaution, aufgelaufene Schulden und der Übergabetermin sollten in diesem Protokoll klar geregelt werden.
• Haftung bei vorzeitiger Rückgabe (tOG Art. 325): Gibt der Mieter die Mietsache vor Ablauf der Frist zurück, läuft die Mietschuld für einen angemessenen Zeitraum weiter, in dem die Sache zu ähnlichen Bedingungen neu vermietet werden könnte. Findet der Mieter einen zahlungsfähigen neuen Mieter, dessen Annahme dem Vermieter zumutbar ist, endet die Schuld zu diesem Zeitpunkt. Der Vermieter muss sich seinerseits die ersparten Aufwendungen und die erlangten Vorteile auf die Miete anrechnen lassen.
• Untermiete oder Übertragung des Mietverhältnisses (tOG Art. 322): Bei Wohnraum- und überdachten Geschäftsraummietverhältnissen darf der Mieter die Sache ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters nicht untervermieten oder das Nutzungsrecht übertragen. Kann die Zustimmung eingeholt werden, ist die Übertragung oft der praktischste Ausweg.

Außergewöhnliche Umstände und schwere Erfüllungserschwerung (tOG Art. 138)

Ein schlechter Geschäftsgang ist für sich genommen kein Notausgang; Artikel 138 des tOG lässt jedoch in eng begrenzten Fällen eine Anpassung zu. Danach kann der Schuldner, wenn ein bei Vertragsschluss weder vorhergesehener noch vernünftigerweise vorhersehbarer außergewöhnlicher Umstand aus einem nicht vom Schuldner zu vertretenden Grund eintritt und die Erfüllung in einem Maße erschwert, das den Regeln von Treu und Glauben zuwiderläuft, vom Richter verlangen, den Vertrag an die neuen Bedingungen anzupassen; ist dies nicht möglich, kann er bei Dauerschuldverhältnissen wie der Miete das Kündigungsrecht ausüben. Die Vorschrift gilt auch für Schulden in Fremdwährung.

Die Schwelle liegt hier allerdings hoch. Gewöhnliches unternehmerisches Scheitern, Kundenverlust oder Wettbewerb gelten als natürliches Risiko des Unternehmens und fallen nicht unter Artikel 138. Solange kein wirklich außergewöhnliches Ereignis wie ein Erdbeben, eine Überschwemmung oder Vergleichbares vorliegt, begründet ein bloß schlechter Geschäftsgang für sich genommen kein Recht auf Anpassung oder Kündigung.

Ein praktischer Fahrplan für ausländische Geschäftsinhaber

Wenn Ihr Geschäft in Schwierigkeiten ist, prüfen Sie zunächst die Klauseln Ihres Vertrages zu Laufzeit, Kündigung und Übertragung. Anstatt die Schlüssel abzugeben und das Land zu verlassen, streben Sie eine schriftliche einvernehmliche Kündigung mit dem Vermieter an; finden Sie nach Möglichkeit mit dessen Zustimmung einen Nachmieter. Führen Sie alle Gespräche und Mitteilungen schriftlich und dokumentieren Sie Ihre Zahlungshistorie und den Stand der Kaution. Berechnen Sie im Fall eines vorzeitigen Auszugs im Voraus die Haftung für den angemessenen Zeitraum nach Artikel 325 sowie die Verrechnung der Kaution. Steuert das Unternehmen tatsächlich auf eine Insolvenz zu, verläuft das Verfahren nach Artikel 332 und dem Vollstreckungs- und Konkursgesetz, weshalb eine Planung der Schritte von Anfang an mit einem Anwalt das Risiko aufgelaufener Schulden und von Rechtsstreitigkeiten erheblich verringert.

Häufig gestellte Fragen

Endet meine Mietschuld automatisch, wenn ich mein Geschäft schließe?

Nein. Das Aufgeben des Geschäfts beendet den Mietvertrag nicht. Die Miete läuft weiter, bis die Vertragslaufzeit endet oder eine ordnungsgemäße Kündigung erfolgt.

Was kann der Vermieter tun, wenn der Mieter insolvent wird?

Nach tOG Art. 332 kann der Vermieter Sicherheit für die noch nicht fälligen Mieten verlangen. Er setzt dem Mieter und der Insolvenzmasse schriftlich eine angemessene Frist; wird darin keine Sicherheit gestellt, kann er den Vertrag sofort ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen.

Wenn ich vor Ablauf der Frist ausziehe, wie lange zahle ich Miete?

Nach tOG Art. 325 haften Sie für einen angemessenen Zeitraum, in dem die Sache zu ähnlichen Bedingungen neu vermietet werden könnte. Finden Sie einen geeigneten, zahlungsfähigen Nachmieter, endet Ihre Haftung zu diesem Zeitpunkt.

Gilt ein schlechter Geschäftsgang als „schwere Erfüllungserschwerung"?

In der Regel nicht. Gewöhnliches unternehmerisches Scheitern ist das natürliche Risiko des Unternehmens. tOG Art. 138 lässt eine Anpassung oder Kündigung nur in unvorhersehbaren, außergewöhnlichen Lagen wie einem Erdbeben oder einer Überschwemmung zu.

Wie Mona Hukuk helfen kann

Der Ausstieg aus einem Geschäftsmietvertrag, das Insolvenzverfahren und die Haftung bei vorzeitiger Kündigung sind technische Fragen, bei denen Zeitpunkt und Dokumentation entscheidend sind. Als MONA HUKUK, tätig im Miet- und Handelsrecht in Antalya, beraten und vertreten wir sowohl inländische als auch ausländische Geschäftsinhaber bei einvernehmlichen Kündigungen, Mietübertragungen, Sicherheiten im Insolvenzfall und Anpassungsverfahren.

Für eine Beratung in Antalya können Sie an contact@monahukuk.com schreiben oder unter +90 (242) 606 14 32 anrufen.