Droit du bail en Turquie : jurisprudence Yargıtay et BAM 2024-2025

L'entrée en vigueur le 01.09.2023 des dispositions relatives à la médiation obligatoire a profondément transformé le droit procédural des litiges locatifs. Depuis lors, les chambres de la Cour de cassation (Yargıtay) et les cours d'appel régionales (Bölge Adliye Mahkemesi — BAM) ont rendu des dizaines de décisions interprétant ce nouveau régime ; certaines décisions sont contradictoires. Ci-après, nous présentons les décisions les plus déterminantes rendues au cours de la période 2024-2025 ainsi que les développements récents ayant une incidence pratique.

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Médiation obligatoire : questions cruciales de mise en œuvre

Pourquoi le moment du recours à la médiation est-il important ?

Recourir prématurément à la médiation peut ne pas suffire à satisfaire la condition de recevabilité. Dans son arrêt n° 2025/3048, la 3e chambre civile de la Cour de cassation a retenu que l'expiration du délai légal nécessaire à la naissance du droit d'expulsion est une condition préalable indispensable au recours à la médiation. Si le bailleur dépose une demande de médiation avant que le droit ne soit né, dans le seul but de faire courir les délais, le tribunal peut conclure que la condition de recevabilité n'est pas satisfaite.

Conséquence pratique : suivez la date de la mise en demeure d'expulsion et le délai légal d'attente ; ne saisissez pas le médiateur avant l'expiration du délai.

Le seul fait de recourir à la médiation suffit-il ?

Les cours d'appel régionales ont répondu différemment à cette question :

BAM d'Istanbul, 35e chambre civile, arrêt n° 2025/359 — Le seul fait d'avoir engagé la procédure de médiation ne suffit pas. Il est nécessaire que la procédure soit conduite à son terme conformément aux règles procédurales et que le procès-verbal de clôture soit dressé ; à défaut, la condition de recevabilité ne peut être considérée comme satisfaite.

Cour de cassation, 9e chambre civile, arrêt n° 2022/5294 — La rédaction du procès-verbal de clôture suffit, même si le médiateur n'a pas pu parvenir à un accord. Si la procédure ne peut être menée à son terme pour des raisons indépendantes de la volonté des parties, cela ne fait pas disparaître la condition de recevabilité.

Cette divergence n'a pas encore été résolue par une décision de jurisprudence unifiée. La voie sûre est de faire dresser le procès-verbal de clôture de médiation de manière complète, puis d'introduire l'action dans le respect strict des délais légaux.

Comment le procès-verbal de clôture doit-il être produit devant le tribunal ?

Une erreur fréquemment rencontrée en pratique est de produire le procès-verbal de clôture de médiation en simple photocopie. La pratique judiciaire exige l'original du procès-verbal ou une copie certifiée conforme par le médiateur. Les photocopies ordinaires, reproduites par les parties ou leurs avocats, ne sont pas acceptées. Demander une copie certifiée conforme auprès du bureau de médiation permet d'éviter ce risque.

Une clause pénale peut-elle être insérée dans le document d'accord de médiation ?

Le document d'accord issu de la médiation est un acte exécutoire ayant valeur de titre. Toutefois, certaines pratiques consistent à y insérer une « clause pénale en cas de violation du contrat ».

Les décisions soumises à la Cour de cassation établissent que dans les documents d'accord de médiation portant sur des baux d'habitation, la clause pénale est nulle en vertu de l'article 346 du COT. L'article 346 interdit d'imposer au locataire une obligation de paiement autre que le loyer et les charges accessoires. Le fait que les parties aient trouvé un accord à la table de médiation ne suffit pas à contourner cette interdiction impérative.

Art. 353 COT et effet de la médiation sur les délais

En vertu de l'article 353 du COT, si le bailleur n'adresse pas la notification écrite requise pour certains motifs d'expulsion dans les délais de forclusion, il perd son droit d'expulsion pour la période suivante.

BAM d'Istanbul, 49e chambre civile, arrêt n° 2025/1002 — La demande de médiation vaut notification écrite au sens de l'article 353 COT et proroge d'un an le délai d'introduction de l'action en expulsion. Cette jurisprudence constitue une garantie importante pour les bailleurs qui craignent de perdre leur droit d'agir lors du renouvellement du bail.

Constitution du litige : qui doit participer à la médiation ?

Pour que la médiation soit considérée comme satisfaisant la condition de recevabilité, toutes les parties nécessaires au litige doivent être intégrées à la procédure. S'il y a plusieurs locataires ou plusieurs bailleurs, chacun d'eux doit être convoqué, la position de chaque partie convoquée doit être consignée et ces éléments doivent figurer expressément dans le procès-verbal de clôture. Une incomplétude dans la constitution du litige peut entraîner une irrecevabilité de la demande devant le tribunal.

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Compétence : quel tribunal ?

En matière de litiges locatifs, quelle que soit la valeur du litige, le tribunal d'instance (Sulh Hukuk Mahkemesi) est compétent (art. 4 HMK). La jurisprudence de la Cour de cassation est établie sur ce point ; les actions introduites devant le tribunal de grande instance (Asliye Hukuk Mahkemesi) font l'objet d'une décision d'incompétence. Introduire l'action devant le mauvais tribunal entraîne une perte de temps ; il convient de prêter attention à cette règle avant de rédiger la requête introductive d'instance.

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Expulsion pour violation du contrat

Le fait de cohabiter avec un parent constitue-t-il un motif d'expulsion ?

Le fait pour le locataire de partager le logement avec son père ou sa mère ne constitue pas une violation du contrat en l'absence de clause expresse d'interdiction dans le bail. Les récentes décisions de la Cour de cassation s'orientent dans ce sens : cohabiter avec un membre de sa famille ne peut pas être assimilé à une « cession du bien loué » ou à une « utilisation contraire à sa destination ».

L'utilisation d'une surface plus grande que celle louée constitue-t-elle toujours une violation ?

Le fait qu'un locataire occupe en réalité une surface plus grande que celle qu'il loue ne constitue pas non plus systématiquement un motif d'expulsion. Les tribunaux procèdent à une appréciation au cas par cas ; lorsque l'espace supplémentaire occupé par le locataire ne porte pas atteinte à l'essence de son obligation principale en matière de bail, ils ne prononcent pas l'expulsion. Cela étant, l'utilisation complète du bien loué à des fins totalement étrangères à sa destination peut être qualifiée de violation du contrat.

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Mises en demeure et notifications

Deux mises en demeure justifiées et notification électronique

Pour que le droit aux deux mises en demeure justifiées soit valablement constitué, la notification doit parvenir régulièrement au locataire. La jurisprudence de la Cour de cassation relative au système de notification électronique reconnaît un délai de 5 jours entre la date à laquelle la notification est « lue » et la date enregistrée dans le système. Si le bailleur fixe la date de la mise en demeure sans tenir compte de ces 5 jours, le risque que la mise en demeure soit considérée comme invalide surgit.

Que se passe-t-il si la condition de notification particulière prévue dans le contrat n'est pas respectée ?

Certains baux prévoient qu'une notification écrite supplémentaire doit être effectuée avant l'envoi d'une mise en demeure. Les tribunaux considèrent ces clauses contractuelles comme contraignantes et estiment que la mise en demeure envoyée sans avoir accompli la notification prévue laisse la condition préalable au droit d'expulsion incomplète. Examiner attentivement les procédures de notification avant de signer un bail prévient toute perte de droit ultérieure.

Les notifications par WhatsApp sont-elles juridiquement valides ?

Il n'y a pas de consensus entre les tribunaux :

• Thèse favorable à la validité : si l'on peut prouver que le locataire a lu le message (double coche bleue) et si les parties ont adopté ce canal comme moyen de communication habituel, la notification doit être considérée comme valide.
• Thèse défavorable à la validité : les notifications effectuées en dehors des canaux officiels n'ont pas d'effet juridique ; la preuve que le message a été transmis et de son contenu est difficile à établir.

En l'absence de jurisprudence définitive, il est recommandé d'effectuer les mises en demeure et notifications par voie notariale ou par lettre recommandée avec avis de réception.

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Preuve testimoniale

La pratique consistant à entendre des témoins dans les actions en expulsion soulève des objections d'impartialité en raison des liens étroits de ces témoins avec l'une ou l'autre des parties. Lorsque les déclarations de proches au premier degré du bailleur ou du locataire sont contradictoires, les tribunaux évitent de fonder leur décision sur la seule déposition de témoins. Les dépositions de témoins neutres et indirects jouent un rôle plus déterminant dans la résolution du litige.

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Promesse d'expulsion

Une promesse d'expulsion faite par renvoi dans le contrat est-elle valide ?

Une promesse d'expulsion peut être constituée par renvoi dans le bail plutôt que dans un document séparé. La Cour de cassation reconnaît en principe la validité de cette méthode, tout en soulignant que le contenu doit satisfaire aux conditions imposées par le COT en matière de date d'expulsion et de signature. Une clause de renvoi non datée ou non signée peut invalider la promesse.

Dans un logement familial, la signature des deux époux est-elle obligatoire pour la promesse d'expulsion ?

Oui. Si le bien loué est un logement familial, la conclusion du contrat ou de la promesse d'expulsion nécessite que l'époux locataire obtienne le consentement de l'autre époux ou que les deux époux signent conjointement (art. 194 CCT). La Cour de cassation rejette les actions en expulsion fondées sur une promesse d'expulsion signée par un seul des époux. Cette exigence mérite une attention particulière pour les nouveaux propriétaires souhaitant expulser un locataire après l'acquisition d'un bien immobilier.

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Durée du contrat de cautionnement du bail

Les dispositions protectrices du COT en matière de cautionnement s'appliquent également à la relation de bail. Dans le cautionnement d'un bail, la responsabilité de la caution est limitée, sauf disposition écrite contraire, à la date d'expiration du bail principal. Lorsque le bail est prolongé ou renouvelé, la reconduction automatique de l'engagement de la caution ne peut être présumée ; le consentement écrit de la caution pour la nouvelle période doit être obtenu. Les bailleurs qui négligent ce point peuvent se trouver dans l'impossibilité de recouvrer la dette de loyer auprès de la caution.

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Actions en fixation judiciaire et en révision du loyer

L'article 344 COT régit-il la fixation ou la révision ?

L'article 344 du COT est une règle spéciale relative à la fixation du montant du loyer dans les baux d'habitation et les baux portant sur des locaux commerciaux couverts. Dans ses décisions récentes, la Cour de cassation retient que cet article s'applique indépendamment des dispositions générales en matière de révision. Si le taux d'augmentation du loyer n'a pas été convenu entre les parties ou a été stipulé au-delà de l'IPC, l'article 344 entre en jeu et le juge peut fixer à nouveau le loyer en fonction des conditions du marché. Il importe de ne pas laisser passer le délai légal lors de l'introduction de l'action ; il convient de suivre la date de début de la période du bail.

Les paiements de loyer excédentaires modifient-ils le contrat ?

Le fait qu'un locataire paie pendant une longue période un loyer supérieur au montant stipulé dans le contrat n'augmente pas le loyer contractuel. La Cour de cassation rejette l'argument du « taux effectivement pratiqué » et retient que les paiements excédentaires ne modifient pas le contrat ; elle admet que le locataire peut réclamer les sommes versées en excédent en application des règles de l'enrichissement sans cause.

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Conclusion : points d'attention essentiels

1. Saisissez le médiateur au bon moment. Initier la procédure avant que le droit ne soit né fait peser le risque que la condition de recevabilité soit considérée comme non satisfaite.
2. Conservez l'original ou une copie certifiée conforme du procès-verbal de clôture. Une simple photocopie peut ne pas être acceptée par le tribunal.
3. Respectez les délais de notification prévus à l'article 353 COT. Même si la demande de médiation vaut notification écrite, conservez les dates.
4. Tenez compte du délai de 5 jours pour la notification électronique dans le calcul des deux mises en demeure justifiées. À défaut, la mise en demeure peut être considérée comme invalide.
5. Effectuez les notifications par voie notariale ou par lettre recommandée avec avis de réception. La validité des notifications par WhatsApp fait encore débat.
6. Obtenez la signature des deux époux dans un logement familial. La promesse d'expulsion signée par un seul des époux est invalide.
7. Obtenez un nouveau consentement écrit de la caution lors du renouvellement du bail. L'ancien cautionnement peut ne pas couvrir la nouvelle période.
8. N'insérez pas de clause pénale dans le document d'accord de médiation. Elle sera considérée comme nulle en vertu de l'article 346 du COT.

Le droit du bail devient chaque année plus technique, tant sur le fond que sur la procédure. Obtenir un conseil juridique spécialisé avant que le litige ne surgisse permet de réaliser des économies bien supérieures au coût de la consultation.

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Cet article est rédigé à des fins d'information générale et ne remplace pas une consultation juridique. Pour votre litige locatif, vous pouvez prendre contact avec notre cabinet.