Expulsion pour nécessité personnelle en Turquie : droits du propriétaire et du locataire

L'une des voies d'expulsion les plus fréquemment utilisées par les propriétaires pendant l'exécution d'un bail est l'action en résiliation pour nécessité personnelle : le propriétaire invoque son besoin d'occuper le bien lui-même ou de le mettre à la disposition d'un proche. L'article 350 du Code des obligations turc (COT) encadre cette procédure, mais impose des conditions strictes : la nécessité doit être réelle et sincère, et des règles de procédure précises doivent être respectées.

Fondement légal de l'expulsion pour nécessité

L'article 350 du COT permet au propriétaire de résilier le bail lorsqu'il a besoin du bien pour :

• lui-même ;
• son conjoint ;
• ses descendants (enfants, petits-enfants) ;
• ses ascendants (parents, grands-parents) ;
• les personnes à sa charge légale.

Cette liste est limitative. Les actions fondées sur le besoin d'un frère, d'une sœur ou d'un fiancé sont rejetées par la Cour de cassation turque. De plus, une action pour besoin de logement exige que le bien loué soit un logement ; pour un besoin professionnel, il doit s'agir d'un local professionnel.

Caractère réel et sincère de la nécessité

Selon la jurisprudence constante de la 3e chambre civile de la Cour de cassation, la nécessité doit être actuelle, sérieuse et persistante. Un besoin abstrait susceptible de se manifester dans un avenir lointain ne suffit pas. Si le propriétaire dispose déjà d'un autre logement disponible mais engage néanmoins une action en expulsion, la sincérité de sa démarche peut être mise en doute devant le tribunal.

La charge de la preuve incombe au propriétaire. Les éléments de preuve pertinents sont notamment :

• les justificatifs de location et quittances de loyer du logement actuellement occupé par le propriétaire ;
• les extraits du livre foncier attestant qu'il ne possède pas d'autre logement disponible ;
• des témoignages ;
• les registres de l'état civil indiquant l'adresse de domicile.

Délais pour introduire l'action

Pour les baux à durée déterminée

Le propriétaire peut agir à l'expiration du bail. L'action doit être introduite dans le délai d'un mois suivant la date d'expiration du contrat (art. 354 COT). Ce délai est un délai de forclusion — son dépassement entraîne la perte du droit d'agir pour la période concernée.

Pour les baux à durée indéterminée

Le propriétaire doit d'abord adresser un congé, puis introduire son action dans le délai d'un mois suivant l'expiration du délai légal de préavis.

Nécessité du nouvel acquéreur (art. 351 COT)

La personne qui acquiert le bien ultérieurement peut également demander l'expulsion pour nécessité personnelle. Elle doit :

• notifier le locataire par écrit dans le délai d'un mois suivant la date d'acquisition, puis
• introduire l'action six mois plus tard.

Le non-respect de ces délais entraîne le rejet de la demande.

Obligation après expulsion : l'interdiction de trois ans

Le propriétaire qui a obtenu l'expulsion du locataire ne peut pas, sans motif légitime, relouer le bien à un tiers dans un délai de 3 ans suivant l'expulsion. En cas de violation, l'ancien locataire peut réclamer la réparation de l'intégralité du préjudice subi (art. 355 COT). Cette protection vise à dissuader les expulsions abusives fondées sur un besoin fictif.

Erreurs fréquentes

Laisser passer le délai d'action

L'action en expulsion doit être introduite dans le délai d'un mois suivant l'expiration du bail. Passé ce délai, le droit d'agir pour cette période est perdu — il faut attendre la prochaine période de renouvellement.

Insuffisance de preuve de la nécessité

Des déclarations vagues et générales ne suffisent pas devant le tribunal. Le propriétaire doit démontrer de façon concrète et documentée pourquoi il a besoin de ce bien, où il réside ou travaille actuellement, et pourquoi ce logement ou local répond à son besoin.

Méconnaître l'interdiction post-expulsion

Relouer le bien à un tiers après une expulsion pour nécessité personnelle peut ouvrir droit à de lourds dommages-intérêts, notamment pour les locaux commerciaux où la perte d'exploitation peut être considérable.

Moyens de défense du locataire

Le locataire peut opposer plusieurs moyens à l'action en expulsion :

• Contestation de la réalité de la nécessité : prouver que le propriétaire dispose d'un autre logement disponible ;
• Nécessité disparue depuis l'introduction de l'action : démontrer que le besoin allégué ne s'est pas concrétisé ;
• Forclusion : soulever la tardiveté de l'action au regard du délai d'un mois ;
• Personne non éligible : démontrer que la personne pour laquelle le propriétaire invoque le besoin ne figure pas dans la liste limitative de l'article 350 COT.

Situations pratiques à Antalya

À Antalya, ville touristique par excellence, les demandes d'expulsion pour nécessité personnelle se concentrent souvent avant la saison estivale pour des biens loués à des vacanciers. Les cas où le propriétaire invoque la nécessité personnelle puis reloue le bien à prix du marché après expulsion sont particulièrement surveillés par la Cour de cassation. Dans ce type de litige, la sincérité du besoin et le comportement post-expulsion font l'objet d'un examen approfondi.

Assistance juridique

L'action en expulsion pour nécessité personnelle comporte des spécificités importantes en matière de délais, de charge de la preuve et de type de contrat. Au cabinet MONA HUKUK à Antalya, spécialisé en droit des baux, nous assistons les propriétaires de la phase de planification jusqu'à la conclusion de la procédure d'expulsion, et les locataires dans la préparation de leur défense contre toute expulsion abusive.

Pour toute consultation, écrivez-nous à info@monahukuk.com ou appelez le +90 (242) 606 14 32.