Le droit du nouveau propriétaire d'expulser pour besoin lorsque le bien loué change de mains

Lorsque vous achetez un bien loué en Turquie, vous reprenez le bail existant tel quel : la vente ne rompt pas la location. Le Code des obligations turc accorde toutefois au nouveau propriétaire qui a réellement besoin du bien pour lui-même ou pour ses proches une voie d'expulsion particulière, bien plus rapide que la procédure ordinaire pour besoin. Il s'agit d'un droit étroit, attaché au moment précis où la propriété change de mains, et strictement enfermé dans des délais.

Fondement juridique : article 351 du CO turc

Selon l'article 351 du Code des obligations turc (loi n° 6098), la personne qui acquiert ultérieurement un bien loué peut mettre fin au bail si elle en a besoin comme logement ou comme local commercial pour elle-même, son conjoint, ses descendants, ses ascendants ou d'autres personnes qu'elle est légalement tenue d'entretenir. Pour ce faire, elle doit notifier le locataire par écrit dans le mois suivant la date d'acquisition et pourra alors mettre fin au bail par une action introduite six mois plus tard.

L'« acquisition » ne se limite pas ici à l'achat. Une donation, une succession, une vente par voie d'exécution forcée ou tout transfert de propriété valent tout autant comme l'acquisition qui déclenche ce droit particulier. Ce qui importe, c'est que le propriétaire du bien ait changé alors que le locataire s'y trouvait déjà. C'est précisément pour cela que cet article se distingue de l'action ordinaire pour besoin exercée par un bailleur resté propriétaire pendant toute la durée de la location : c'est une exception particulière attachée au moment du changement de propriété.

Son rapport avec le principe « la vente ne rompt pas la location »

La règle de base du droit turc est que la vente ne rompt pas la location : lors du transfert, le bail passe automatiquement au nouveau propriétaire aux mêmes conditions, et le simple fait de l'achat ne confère aucun droit d'expulsion. L'article 351 n'est pas une exception générale à ce principe, mais une issue étroite. Le nouveau propriétaire peut expulser le locataire non pas au seul motif qu'il a acheté le bien, mais uniquement lorsqu'il prouve un besoin concret et véritable de logement ou de local commercial. À défaut d'un tel besoin, le bail se poursuit à ses conditions existantes.

Ce droit diffère également de l'action ordinaire pour besoin que le bailleur exerce en vertu de l'art. 350 du CO turc. Par la voie ordinaire, le bailleur doit attendre l'expiration du bail à durée déterminée, puis introduire l'action dans le délai d'un mois ; lorsque la durée est longue, cela peut signifier des années d'attente. Le droit particulier du nouveau propriétaire permet, en revanche, d'agir six mois après la date d'acquisition, sans attendre la fin de la durée du bail. En ce sens, l'article 351 combine des éléments de la continuité du bail et de l'expulsion ordinaire pour besoin, tout en suivant sa propre procédure accélérée.

Le délai de notification d'un mois : le cœur du droit

L'élément le plus déterminant de cette voie rapide est la notification écrite qui doit parvenir au locataire dans le mois suivant l'acquisition. Ce délai d'un mois est un délai de forclusion. Si le nouveau propriétaire omet de notifier son besoin par écrit au locataire dans le mois suivant l'inscription de la propriété, il perd le droit accéléré que confère l'article 351. Pour sécuriser la preuve, il est vivement recommandé de procéder à la notification par l'intermédiaire d'un notaire.

Le nouveau propriétaire qui laisse passer le délai de notification d'un mois n'est pas dépourvu de solutions, mais ne peut plus emprunter la voie rapide. Il peut encore exercer la résiliation pour besoin par une action introduite dans le mois suivant l'expiration de la durée du bail — autrement dit, en revenant au régime ordinaire pour besoin. En bref, manquer la notification d'un mois ferme la voie rapide de six mois et contraint le nouveau propriétaire à attendre la fin de la durée du bail.

L'exigence d'un besoin véritable

Respecter le délai de notification ne suffit pas à lui seul. Dans les affaires pour besoin, la Cour de cassation exige de manière constante que le besoin soit véritable, sincère et impérieux. Un besoin temporaire, abstrait ou simplement prévu dans un avenir proche ne suffit pas, et le besoin doit persister tout au long de la procédure. Si le nouveau propriétaire dispose d'un autre logement adéquat, la réalité du besoin peut être remise en cause. La charge de la preuve pèse sur le nouveau propriétaire.

Une garantie joue aussi après l'expulsion : le propriétaire qui expulse un locataire pour besoin par décision de justice ne peut, sans juste motif, louer le bien à une autre personne que l'ancien locataire pendant trois ans. La violation de cette règle peut engager sa responsabilité en dommages-intérêts au profit de l'ancien locataire.

Guide pratique pour les acquéreurs étrangers de biens loués

Pour les investisseurs étrangers qui achètent un logement ou un local commercial loué à Antalya, l'article 351 est crucial. Les acquéreurs qui s'attendent à une remise du bien libre de tout occupant ne réalisent souvent que plus tard que le bail s'est poursuivi automatiquement après la vente. En pratique, les étapes suivantes importent :

• Avant d'acheter, vérifiez si le bien est loué et confirmez le type et la durée restante du bail.
• Si vous avez réellement besoin du bien pour votre propre usage, ne laissez pas passer le délai de notification d'un mois courant à compter du transfert de propriété ; procédez à la notification par l'intermédiaire d'un notaire.
• Prévoyez d'introduire l'action en expulsion six mois après la notification ; ce délai est le moment d'agir, non une expulsion automatique.
• Étayez votre besoin par des documents (votre situation de résidence, l'absence d'un autre logement, etc.).
• La remise du bien libre de tout occupant n'est pas une attente garantie ; structurez votre contrat de vente et votre calendrier en conséquence.

Foire aux questions

J'ai acheté un logement loué — puis-je expulser le locataire immédiatement ? Non. La vente ne met pas fin au bail. Si vous avez un besoin véritable, vous pouvez procéder à la notification écrite dans le mois suivant l'acquisition et introduire l'action en expulsion six mois plus tard.

Que se passe-t-il si je laisse passer le délai de notification d'un mois ? Vous perdez le droit accéléré. Vous pouvez néanmoins poursuivre l'expulsion pour besoin par la voie ordinaire, au moyen d'une action introduite dans le mois suivant l'expiration de la durée du bail.

Le locataire part-il automatiquement une fois les six mois écoulés ? Non. Les six mois correspondent au moment où vous pouvez introduire l'action. L'expulsion n'intervient que par décision de justice.

Ce droit n'existe-t-il qu'en cas d'achat ? Non. Toute personne qui acquiert ultérieurement le bien par donation, succession ou tout transfert de propriété peut s'en prévaloir.

Comment Mona Hukuk peut vous aider

Lors de l'achat d'un bien loué, l'expulsion pour besoin du nouveau propriétaire exige une gestion rigoureuse des délais : la notification d'un mois, l'attente de six mois et la preuve du besoin. Notre équipe à Antalya accompagne les investisseurs qui achètent des biens loués, de l'évaluation préalable à l'achat jusqu'à la notification et au contentieux, et aide les locataires à construire une défense contre une expulsion illégale.

Pour un conseil à Antalya, écrivez à contact@monahukuk.com ou appelez le +90 (242) 606 14 32.