Plafonnement des loyers en Turquie

La question du taux d'augmentation applicable à l'expiration d'un bail est l'une des plus débattues en droit des baux turc. L'article 344 du Code des obligations turc (COT) plafonne les augmentations applicables aux baux d'habitation et aux baux commerciaux portant sur des locaux couverts. Dans un contexte d'inflation élevée, les modalités d'application de ce plafond, les effets des dispositions légales temporaires et l'intervention du juge au-delà de cinq ans de relation locative sont au cœur de la pratique actuelle.

Cadre général de l'article 344 du COT

En présence d'un accord sur le taux d'augmentation

En vertu de l'article 344 alinéa 1 du COT, si les parties ont convenu d'un taux d'augmentation, celui-ci ne peut excéder la variation de l'indice des prix à la consommation (IPC) de l'année précédente. La clause contractuelle prévoyant un taux supérieur est nulle à concurrence de l'excédent.

Exemple : si le contrat stipule une augmentation annuelle de 40 % et que la variation de l'IPC sur la période est de 35 %, le taux applicable est de 35 % ; la clause est nulle pour les 5 points excédentaires.

En l'absence d'accord sur le taux d'augmentation

Si le contrat ne contient aucune disposition sur l'augmentation (article 344 alinéa 2 du COT), le loyer est fixé par le juge, en équité et en tenant compte de l'état du bien loué, sans dépasser la variation de l'IPC de l'année précédente, lorsque les parties ne s'accordent pas. Le bailleur peut porter sa demande devant le tribunal.

Baux excédant cinq ans

Conformément à l'article 344 alinéa 3 du COT, lorsque le bail dépasse cinq ans ou est renouvelé après cette échéance, le loyer du nouveau terme est fixé par le juge. Celui-ci tient compte :

• de la variation de l'IPC ;
• de l'état actuel du bien ;
• des loyers de référence pour des biens comparables.

Il statue en équité. Passé cinq ans, l'augmentation ne résulte donc plus du seul accord des parties, mais de la combinaison de l'IPC, des conditions du marché et de l'appréciation du juge.

Baux libellés en devises étrangères

Lorsque le loyer est fixé en devise étrangère, aucune modification du montant ne peut intervenir avant cinq ans. Après ce délai, les alinéas 1 et 3 de l'article 344 s'appliquent. Par ailleurs, les baux en devises en Turquie sont également soumis à la réglementation sur le contrôle des changes.

Obligation d'envoyer un avis avant l'augmentation

Lorsque les parties ne s'accordent pas sur le taux d'augmentation ou que le bailleur souhaite exercer son droit, il importe de notifier la demande d'augmentation au cours de l'année de bail précédant le renouvellement. Conformément à l'article 345 du COT, une notification tardive peut affecter le droit d'agir en justice ; le respect du calendrier est donc essentiel.

Période de plafonnement temporaire et normalisation

Au milieu de l'année 2022, une limitation temporaire des augmentations de loyers d'habitation a été instaurée afin de freiner la flambée des loyers. Ce régime temporaire a depuis expiré ; depuis le milieu de l'année 2023, le plafonnement fondé sur l'IPC prévu à l'article 344 du COT est à nouveau la règle de droit commun.

Cette période a généré de nombreux litiges :

• interprétation des contrats conclus et des augmentations appliquées pendant la période temporaire ;
• validité des clauses d'augmentation excédant le plafond temporaire ;
• possibilité de réclamer des augmentations accumulées après la normalisation.

Dans son arrêt du 10.03.2025 (E. 2024/1083, K. 2025/1439), rendu pour trancher une divergence entre chambres régionales d'appel, la 3e chambre civile de la Cour de cassation (Yargıtay) a clarifié cette question : les motifs de l'action en fixation du loyer prévue à l'article 344 du COT ne constituent pas l'objet ni la cause d'une action en révision pour excès d'exécution fondée sur l'article 138 du COT ; les limitations temporaires d'augmentation et les demandes fondées sur l'inflation relèvent de l'article 344, tandis que l'action en révision de l'article 138 reste toujours ouverte, dans des circonstances exceptionnelles (séisme, inondation, etc.) réunissant ses propres conditions.

Contester une augmentation illégale

Si le bailleur réclame ou applique un taux supérieur au plafond légal, le preneur dispose des recours suivants.

Recours en justice contre une augmentation abusive

Le preneur peut saisir le tribunal de première instance (sulh hukuk mahkemesi) pour contester une augmentation calculée en méconnaissance de la loi. Le tribunal détermine le taux légalement applicable.

Protestation et correspondances

Notifier par voie notariée son opposition à une augmentation excessive et effectuer le paiement dans la limite légale constitue une solide défense pour la suite d'une éventuelle procédure.

Questions fréquentes

Le bailleur peut-il réclamer le taux qu'il souhaite ?

Non. Même lorsque les parties ont fixé un taux contractuel, celui-ci ne peut dépasser la variation annuelle de l'IPC. La clause excédentaire est nulle.

Quelle période de l'IPC est prise en compte ?

L'IPC retenu est la variation de l'indice des prix à la consommation sur les 12 derniers mois précédant la date de renouvellement du bail.

À partir de quand les cinq ans sont-ils décomptés ?

Le délai de cinq ans court à compter de la date de signature du contrat de bail. À son expiration, le bailleur peut saisir le tribunal de première instance pour faire fixer le loyer.

L'accord sur le taux d'augmentation doit-il être écrit ?

Même si un accord oral peut en principe être valable, il est difficile à prouver. En pratique, une clause écrite d'augmentation annexée au contrat de bail est fortement recommandée.

Difficultés pratiques

Les litiges sur les augmentations de loyer révèlent fréquemment les problèmes suivants :

• Utilisation d'un indice erroné : le bailleur se base sur l'indice des prix à la production (ÜFE) ou sur la variation des changes plutôt que sur l'IPC.
• Mauvais calcul de la période : la date de renouvellement est confondue avec la date d'exigibilité du loyer.
• Réclamation d'augmentations cumulées : tentative de récupérer a posteriori des augmentations non appliquées les années précédentes — en général refusée par les tribunaux.
• Ambiguïté lors des renouvellements tacites : incertitude sur le taux applicable en cas de prorogation silencieuse du bail.

Assistance juridique

Les litiges relatifs à l'augmentation des loyers exigent des calculs précis, une réactivité dans les délais et une connaissance de la jurisprudence en constante évolution. À Antalya, MONA Hukuk conseille aussi bien les bailleurs souhaitant faire valoir leur droit à l'augmentation dans le cadre légal que les preneurs qui souhaitent contester une augmentation abusive.

Pour toute consultation, écrivez-nous à contact@monahukuk.com ou appelez-nous au +90 (242) 606 14 32.