土耳其营业转让中租赁合同的转让与承租人的权利

投资者在安塔利亚买下一家餐厅、酒店、商铺或作坊时，其所支付价值的很大一部分往往系于营业所在的位置：客源、地段和品牌都依附于那个地址。然而，当企业易主时，该不动产的租赁合同并不会自动转移给新的所有者。租赁关系的转让受土耳其债法典（TBK，第6098号法律）第323条的规范，而对于营业场所的租赁，该条包含一项保护商业承租人的特别规定。本文从实务角度探讨租赁合同的转让，尤其是租赁随营业转让而一并移转的问题。

租赁转让的法律依据：债法典第323条

债法典第323条第1款确立了一项明确的规则：承租人未取得出租人的书面同意，不得将租赁关系转让给他人。租赁的转让不同于转租。在转租中，原承租人仍是合同的一方并继续承担其责任；而在转让中，新承租人则直接取代原承租人的地位。

书面同意是一项生效要件。口头认可或事实上的容忍，在日后发生争议时并不能保护承租人。未经同意所作的转让，从出租人的角度构成违约，并引发被驱逐的风险。因此，随着营业出售谈判的推进，以书面方式确保出租人的同意，应被视为交易的基本条件之一。

营业场所租赁特有的优待：无正当理由不得拒绝

法律给予商业承租人的最有力保护，见于第323条第1款的第二句：在营业场所租赁中，出租人非有正当理由，不得拒绝给予同意。 这与住宅租赁存在根本区别。住宅出租人可以不说明任何理由而拒绝转让请求，而在营业场所租赁中，拒绝只能以正当理由为依据。

何为正当理由，应根据个案的具体情况判断。受让人的支付能力不明、可以判明其将不按合同约定的用途使用租赁物，或者将以违背出租人合理预期的方式改变营业性质，都可能构成正当理由。相反，仅仅出于重新商议租金的意愿或提高租金的目的，则不属于正当理由。若出租人不说明正当理由而拒绝同意，承租人可请求通过法院取得该项许可。在实务中，这项优待为出售营业的承租人清除了最大的障碍，也是使土耳其商业租赁法对外国投资者具有可预期性的一项特征。

转让的后果：地位取代与转出承租人的责任

当转让经出租人书面同意而生效时，依据债法典第323条第2款，受让租赁关系的人在合同中取代承租人的地位，转出承租人原则上免除其对出租人的债务。新承租人原样承接剩余租期、租金以及全部合同条款。

然而，对于营业场所租赁，法律引入了一项重要的例外。根据债法典第323条第3款，转出承租人在租赁合同终止前，且最多两年的期间内，继续与受让人负连带责任。也就是说，即使买卖已经完成，原经营者在此期间内仍对租金债务起着担保的作用。若距合同期满不足两年，责任随租赁终止而消灭；若尚余两年以上，则于两年届满时消灭。此规则对转出方是一种风险，对出租人则是一种保障；双方应在转让协议中另行约定该期间内部关系中的追偿条件。

租赁随营业转让而移转：实务步骤

企业（营业场所）的转让，往往是一项同时涵盖固定资产、存货、许可、人员和租赁合同的混合交易。为使租赁关系顺利过渡，建议采取以下步骤：

• 尽早提出：在转让谈判尚未最终敲定之前即与出租人接触，并以书面形式提出同意请求。
• 三方转让协议：由转出承租人、受让人和出租人共同签署的文件，可在同一文本中同时记载地位取代与同意，消除日后的举证问题。
• 核查合同中的转让禁止条款：若租赁合同中订有禁止转让的条款，出租人还须另行解除该项禁止。
• 约定两年责任：转出方与受让方之间关于担保、追偿和押金移转的条件，应在协议中明确写明。

外国营业买受人实务指南

购买在租赁不动产中经营的土耳其企业的外国投资者，务必在交易前的法律尽职调查阶段评估租赁合同。关键要点包括：合同为定期还是不定期、剩余期限、现行租金及其调整机制、是否存在腾退承诺、有无转让禁止条款，以及是否已取得出租人的同意。由于租赁的价值是企业价值不可分割的一部分，在同意得到保障之前不应支付转让对价。事先查明这些要素，可使买受人既免于无效的转让，也免于意外的驱逐风险。

常见问题

出租人可以拒绝营业场所租赁的转让吗？

在营业场所租赁中，出租人只有在存在正当理由时才能拒绝转让。若无理由而拒绝同意，承租人可通过法院取得转让许可。而在住宅租赁中，出租人则可不说明任何理由予以拒绝。

我已转让了营业，是否已完全免除租金债务？

对营业场所租赁而言，并非如此。根据债法典第323条第3款，转出承租人在合同终止前、最多两年的期间内，继续与受让人负连带责任。该期间届满后，责任即告消灭。

租赁合同会自动转移给新的营业所有者吗？

不会。即使企业易主，租赁合同的移转也不会自行发生；仍需出租人的书面同意和转让行为。因此，租赁的转让应与营业转让合同一并规划。

出租人的口头认可是否足够？

不足够。债法典第323条要求转让须有书面同意。口头认可或默许在发生争议时并不能保护承租人；因此，同意必须以书面记载，并最好通过三方协议加以确认。

Mona Hukuk 如何提供帮助

我们在安塔利亚的团队，经常为在租赁营业场所中经营的企业转让中的买方和卖方提供咨询。我们审查租赁合同、起草转让协议、主导取得出租人的书面同意，并在必要时于有关转让许可的诉讼中代理委托人。

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