租赁物易主时新所有权人因自用需要而解除租约的权利

在土耳其购买一处已出租的不动产时，您将原封不动地承受现有的租赁合同：买卖不破租赁。然而，土耳其债务法向确有自用需要（供本人或近亲属使用）的新所有权人提供了一条特别的解约途径，其运作速度远快于普通的因需要而解约的程序。这是一项狭义的权利，与所有权变更的确切时点相绑定，并受期限的严格约束。

法律依据：土耳其债务法第351条

根据土耳其债务法（第6098号法律）第351条，事后取得已出租不动产之人，若因需要将其用作本人、配偶、直系卑亲属、直系尊亲属或依法负有扶养义务的其他人的住房或营业场所，可以解除租赁合同。为此，他必须自取得之日起一个月内书面通知承租人，随后可通过六个月后提起的诉讼终止租约。

此处的"取得"并不限于买卖。赠与、继承、强制执行程序中的拍卖，或任何形式的所有权移转，均同样构成引发这一特别权利的取得。关键在于，承租人已在租赁物内居住期间，该不动产的所有权人发生了变更。正因如此，本条不同于在整个租赁期间始终保有所有权的出租人所提起的普通因需要诉讼：它是与所有权变更时点相绑定的特别例外。

与"买卖不破租赁"原则的关系

土耳其法律的基本规则是买卖不破租赁：在所有权移转时，租赁合同以同等条件自动移转于新所有权人，仅凭买受这一事实并不产生解约的权利。第351条并非该原则的一般性例外，而是一条狭窄的出口。新所有权人并非仅因买受了不动产便可将承租人迁出，而只有在证明其对住房或营业场所存在具体而真实的需要时方可。若无此种需要，租约将按其现有条件继续存续。

该权利亦不同于出租人依土耳其债务法第350条提起的普通因需要诉讼。在普通途径下，出租人须等待定期租约期满，然后在一个月内起诉；若期限较长，这可能意味着数年的等待。相比之下，新所有权人的特别权利允许在取得之日起六个月后起诉，无须等待期限届满。就此而言，第351条兼具租赁连续性与普通因需要解约的要素，但遵循其自身的加速程序。

一个月的通知期限：该权利的核心

这条快速途径最为关键的要素，是必须在取得后一个月内送达承租人的书面通知。该一个月期限属于除斥期间。若新所有权人未在所有权登记后一个月内以书面形式将其需要通知承租人，即丧失第351条所赋予的加速权利。为确保举证，强烈建议通过公证人送达通知。

错过一个月通知期限的新所有权人并非全无出路，只是不能再使用快速途径。他仍可通过在租约期限届满后一个月内提起的诉讼行使因需要而解约的权利——换言之，回归普通的因需要解约机制。简言之，错过一个月的通知即关闭了六个月的快速途径，使新所有权人不得不等到租约期限终了。

真实需要的要件

仅仅遵守通知期限本身并不足够。在因需要的案件中，最高上诉法院一贯要求需要必须是真实的、真诚的且迫切的。临时的、抽象的或仅系近期预期将产生的需要不足以满足要件，且该需要须在整个诉讼过程中持续存在。若新所有权人另有可供使用的适当住房，需要的真实性便可能受到质疑。举证责任由新所有权人承担。

迁出之后亦有一项保障机制在运作：凭法院判决因需要迁出承租人的所有权人，在三年内不得无正当理由将该不动产出租给原承租人以外的他人。违反这一规则，可能使所有权人对原承租人承担损害赔偿责任。

面向已出租不动产外国买受人的实务指南

对于在安塔利亚购买已出租住房或营业场所的外国投资者而言，第351条至关重要。期待以空置状态交付的买受人，往往直至事后才意识到租约在买卖之后自动延续。在实务中，以下步骤颇为重要：

• 在购买之前，查明该不动产是否已出租，并确认租约的类型及剩余期限。
• 若您确因自用而需要该不动产，切勿错过自所有权移转起算的一个月通知期限；请通过公证人送达通知。
• 计划在通知后六个月提起迁出之诉；这一期限是起诉的时点，而非自动迁出。
• 以文件（您的居留状况、您并无其他住房等）佐证您的需要。
• 以空置状态交付并非有保障的预期；请据此安排您的买卖合同与时间计划。

常见问题

我购买了一处已出租的住房——可以立即将承租人迁出吗？ 不可以。买卖并不终止租约。若您确有真实需要，可在取得后一个月内送达书面通知，并于六个月后提起迁出之诉。

如果我错过了一个月的通知期限，会怎样？ 您将丧失加速权利。但您仍可通过普通途径追求因需要而迁出，即在租约期限届满后一个月内提起诉讼。

六个月届满后承租人会自动搬离吗？ 不会。六个月是您可以起诉的时点。迁出只能凭法院判决实现。

该权利仅在买受情形下才存在吗？ 不是。凡以赠与、继承或任何形式的所有权移转事后取得该不动产之人，均可援用此权利。

Mona Hukuk 如何为您提供帮助

在购买已出租不动产时，新所有权人因需要而迁出承租人，需要在一个月通知、六个月等待以及需要的证明之间进行严谨的时间安排。我们在安塔利亚的团队，为购买已出租不动产的投资者提供从购前评估到通知与诉讼的全程协助，并帮助承租人构建应对违法迁出的抗辩。

如需在安塔利亚获取咨询，请致函 contact@monahukuk.com 或拨打 +90 (242) 606 14 32。