Bürgen und der Umfang der Bürgschaft im türkischen Mietvertrag

Neben einer Kaution verlangen türkische Vermieter sehr häufig zusätzlich einen Bürgen (kefil). Die Bürgschaft ist rechtlich eine völlig andere Sicherheit als die Kaution: Während die Kaution darauf beruht, dass der Mieter eigenes Geld auf einem Bankkonto sperrt, bedeutet die Bürgschaft, dass eine dritte Person persönlich für die Schulden des Mieters haftet. Das türkische Obligationengesetz (OG, Gesetz Nr. 6098) regelt die Bürgschaft ab Art. 581 und stellt strenge Formvorschriften auf, die den Bürgen schützen sollen. Wer diese Regeln nicht kennt, erschwert dem Mieter die Suche nach einem Bürgen und macht die Bürgschaftsklausel im Mietvertrag ebenso oft von vornherein unwirksam.

Rechtsgrundlage und Unterschied zur Kaution

Nach OG Art. 581 ist die Bürgschaft ein Vertrag, in dem sich der Bürge gegenüber dem Gläubiger verpflichtet, persönlich für die Folgen einzustehen, dass der Schuldner seine Schuld nicht erfüllt. Im Mietverhältnis bedeutet dies, dass der Bürge mit seinem eigenen Vermögen für nicht gezahlte Miete, Nebenkosten, Schäden oder vertragliche Entschädigungen des Mieters in Anspruch genommen werden kann. Während die Kaution gesetzlich begrenzt ist (auf drei Monatsmieten), richtet sich die Haftung des Bürgen nach dem im Vertrag festgehaltenen Höchstbetrag. Dadurch ist die Bürgschaft für den Vermieter eine weitaus stärkere und für den Bürgen eine weitaus riskantere Sicherheit.

Wirksamkeitsvoraussetzungen der Bürgschaft

Die Wirksamkeit der Bürgschaft hängt streng von den Formvorschriften des OG Art. 583 ab. Der Bürgschaftsvertrag ist unwirksam, wenn er nicht schriftlich geschlossen wird und weder der Höchstbetrag, für den der Bürge haftet, noch das Datum der Bürgschaft angegeben sind. Darüber hinaus verlangt das Gesetz, dass diese drei Elemente—der Höchstbetrag, das Datum und eine etwaige solidarische Bürgeneigenschaft—in der eigenen Handschrift des Bürgen niedergeschrieben werden. In der Praxis genügt es nicht, unter dem Wort „Bürge" am Ende des Mietvertrags zu unterschreiben; fehlen die handschriftlichen Angaben, ist die Bürgschaft von Anfang an nichtig.

Die zweite Grundvoraussetzung ist die Zustimmung des Ehegatten. Nach OG Art. 584 kann eine verheiratete Person, sofern keine gerichtlich angeordnete Trennung oder ein gesetzliches Recht auf Getrenntleben besteht, nur mit der schriftlichen Zustimmung ihres Ehegatten Bürge werden; diese Zustimmung muss spätestens im Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorliegen. Abgesehen von den Ausnahmen für Inhaber von Handelsunternehmen macht das Fehlen der ehelichen Zustimmung eine gewöhnliche Mietbürgschaft unwirksam. Auch spätere Änderungen, die die Haftung des Bürgen erhöhen, unterliegen derselben Form und der Zustimmung des Ehegatten.

Einfache und solidarische Bürgschaft

Die Art der Bürgschaft bestimmt, wann der Vermieter sich an den Bürgen wenden darf. Bei der einfachen Bürgschaft (OG Art. 585) kann der Gläubiger den Bürgen nicht in Anspruch nehmen, ohne zuvor den Hauptschuldner verfolgt zu haben; nur in bestimmten Fällen—einem endgültigen Insolvenzzeugnis, dem Konkurs oder der Unmöglichkeit der Vollstreckung—kann er sich unmittelbar an den Bürgen wenden. Bei der solidarischen Bürgschaft (OG Art. 586) kann sich der Vermieter unmittelbar an den Bürgen wenden, ohne den Mieter zu verfolgen, sofern der Mieter im Verzug ist und eine Mahnung erfolglos geblieben ist oder der Mieter offensichtlich zahlungsunfähig ist.

In der türkischen Mietpraxis bestehen Vermieter fast ausnahmslos auf einer solidarischen Bürgschaft, weil sie die Last beseitigt, zuerst den Mieter zu verfolgen, und den Einzug beschleunigt. Damit die solidarische Eigenschaft aber wirksam entsteht, muss auch dieser Wortlaut in der Handschrift des Bürgen erscheinen (Art. 583). Ohne die handschriftliche Formulierung kann die Bürgschaft bestenfalls als einfache Bürgschaft fortbestehen—was den Zugriff des Vermieters auf den Bürgen erheblich erschwert.

Umfang, Dauer und Mietverlängerungen

Eine Bürgschaft ist keine zeitlich unbegrenzte Last. Nach OG Art. 598 erlischt jede von einer natürlichen Person eingegangene Bürgschaft automatisch zehn Jahre nach Vertragsschluss; die Frist verlängert sich nur durch eine schriftliche Erklärung in der Form der Bürgschaft, die frühestens ein Jahr vor Ablauf abgegeben wird. Zudem wird der Bürge frei, sobald die Hauptschuld endet.

Deshalb ist häufig umstritten, ob sich die Haftung des Bürgen automatisch auf ein sich unbefristet verlängerndes Mietverhältnis erstreckt. Die türkischen Gerichte, die auf den Willen des Bürgen und den angegebenen Höchstbetrag abstellen, sind zurückhaltend, eine Bürgschaft auf Erhöhungen und unbefristete Verlängerungen auszudehnen, die der Bürge nicht vorhersehen konnte. Der sicherste Weg für den Bürgen ist, Dauer und Höchstbetrag ausdrücklich in den Vertrag aufnehmen zu lassen; für den Vermieter ist es, sich das Fortbestehen der Bürgschaft in verlängerten Zeiträumen schriftlich bestätigen zu lassen.

Praktischer Leitfaden für Ausländer

Von ausländischen Mietern wird häufig ein in der Türkei ansässiger Bürge verlangt. Hier ist es praktisch bedeutsam, dass der Bürge über Vermögen verfügt, auf das in der Türkei zugegriffen werden kann; ein im Ausland lebender Bürge mag rechtlich gültig, aber schwer beitreibbar sein. Für Ausländer, die als Bürgen auftreten sollen, ist der entscheidende Punkt, den Text vor der Unterschrift vollständig zu verstehen: Was Höchstbetrag, solidarische Eigenschaft und Dauer tatsächlich bedeuten, wird oft nur unzureichend erklärt. Auch das Erfordernis der ehelichen Zustimmung darf bei einem verheirateten ausländischen Bürgen nicht übersehen werden. Da die Dokumente auf Türkisch erstellt werden, verhindert eine unabhängige rechtliche Prüfung vor der Unterschrift—und bei Bedarf eine beeidigte Übersetzung—die sonst drohende schwere Haftung.

Häufig gestellte Fragen

Genügt es, unter dem Wort „Bürge" am Ende des Mietvertrags zu unterschreiben? Nein. OG Art. 583 verlangt, dass der Höchstbetrag, das Datum der Bürgschaft und eine etwaige solidarische Eigenschaft in der eigenen Handschrift des Bürgen niedergeschrieben werden. Fehlen diese, ist die Bürgschaft unwirksam.

Kann der Vermieter den Bürgen unmittelbar in Anspruch nehmen? Bei einer solidarischen Bürgschaft ja—sofern der Mieter im Verzug ist und eine Mahnung erfolglos blieb. Bei einer einfachen Bürgschaft ist in der Regel zuerst der Mieter zu verfolgen.

Wie lange dauert meine Bürgschaft? Bei einer natürlichen Person endet die Bürgschaft automatisch zehn Jahre nach ihrem Abschluss (Art. 598). Ob Ihre Haftung in einem unbefristet verlängerten Mietverhältnis fortbesteht, wird anhand des konkreten Vertrags und Ihres Willens beurteilt.

Brauche ich die Zustimmung meines Ehegatten, wenn ich verheiratet bin? In der Regel ja. OG Art. 584 sieht vor, dass eine verheiratete Person nur mit der schriftlichen Zustimmung ihres Ehegatten Bürge werden kann; ohne sie ist die Bürgschaft unwirksam.

Wie Mona Hukuk helfen kann

Eine Bürgschaft begründet eine schwere Haftung, die den meisten Mietern und Bürgen nicht bewusst ist—während die Bürgschaftsklausel, auf die sich Vermieter stützen, häufig wegen Formmängeln nichtig ist. Als Mona Hukuk in Antalya beraten wir Mieter, Bürgen und Vermieter gleichermaßen bei der Prüfung der Wirksamkeit von Bürgschaftsverträgen, der Begrenzung der Haftung des Bürgen und der rechtskonformen Gestaltung der Sicherheiten des Vermieters.

Für eine Beratung in Antalya können Sie an contact@monahukuk.com schreiben oder die Nummer +90 (242) 606 14 32 anrufen.