Übertragung des Mietvertrags und Mieterrechte beim Betriebsübergang in der Türkei

Wer in Antalya ein Restaurant, ein Hotel, ein Geschäft oder eine Werkstatt erwirbt, bezahlt einen großen Teil des Kaufpreises für den Standort des Betriebs: Kundschaft, Lage und Marke hängen an dieser Adresse. Wechselt der Betrieb jedoch den Inhaber, geht der Mietvertrag über die Räume nicht automatisch auf den neuen Eigentümer über. Die Übertragung des Mietverhältnisses richtet sich nach Artikel 323 des türkischen Obligationengesetzes (tOG, Gesetz Nr. 6098), und für Geschäftsraummieten enthält diese Vorschrift eine besondere Regelung, die den gewerblichen Mieter schützt. Dieser Beitrag behandelt die Übertragung des Mietvertrags und insbesondere den Übergang der Miete beim Betriebsübergang aus praktischer Sicht.

Die rechtliche Grundlage der Mietübertragung: Artikel 323 tOG

Artikel 323 Abs. 1 tOG stellt eine klare Regel auf: Der Mieter darf das Mietverhältnis nicht ohne die schriftliche Zustimmung des Vermieters auf einen Dritten übertragen. Die Übertragung der Miete ist etwas anderes als die Untermiete. Bei der Untermiete bleibt der ursprüngliche Mieter Vertragspartei und trägt weiterhin die Verantwortung; bei der Übertragung tritt der neue Mieter unmittelbar an die Stelle des bisherigen Mieters.

Die schriftliche Zustimmung ist eine Wirksamkeitsvoraussetzung. Eine mündliche Zustimmung oder bloße tatsächliche Duldung schützt den Mieter nicht, wenn später ein Streit entsteht. Eine ohne Zustimmung vorgenommene Übertragung stellt aus Sicht des Vermieters eine Vertragsverletzung dar und begründet die Gefahr der Räumung. Deshalb sollte, sobald die Verhandlungen über einen Betriebsverkauf voranschreiten, die schriftliche Sicherung der Zustimmung des Vermieters als eine der Grundbedingungen des Verkaufs behandelt werden.

Ein Vorrecht der Geschäftsraummiete: Keine Ablehnung ohne wichtigen Grund

Den stärksten Schutz, den das Gesetz dem gewerblichen Mieter bietet, enthält der zweite Satz von Artikel 323 Abs. 1: Bei Geschäftsraummieten darf der Vermieter die Zustimmung nicht ohne wichtigen Grund verweigern. Dies ist ein grundlegender Unterschied zur Wohnraummiete. Während der Wohnraumvermieter ein Übertragungsgesuch ohne jede Begründung ablehnen kann, darf eine Ablehnung bei der Geschäftsraummiete nur auf einem wichtigen Grund beruhen.

Was als wichtiger Grund gilt, wird nach den Umständen des Einzelfalls beurteilt. Unsicherheit über die Zahlungsfähigkeit des Übernehmers, Anhaltspunkte dafür, dass die Räume zu einem anderen als dem vertraglich vorgesehenen Zweck genutzt werden, oder eine Veränderung der Art des Betriebs entgegen den berechtigten Erwartungen des Vermieters können einen wichtigen Grund darstellen. Der bloße Wunsch, die Miete neu zu verhandeln, oder die Absicht, den Mietzins zu erhöhen, ist dagegen kein wichtiger Grund. Verweigert der Vermieter die Zustimmung ohne einen wichtigen Grund darzulegen, kann der Mieter verlangen, dass diese Erlaubnis gerichtlich erteilt wird. In der Praxis beseitigt dieses Vorrecht das größte Hindernis für den Mieter, der seinen Betrieb verkauft, und es ist ein Merkmal, das das türkische gewerbliche Mietrecht für ausländische Investoren berechenbar macht.

Die Folgen der Übertragung: Eintritt in den Vertrag und Haftung des ausscheidenden Mieters

Wird die Übertragung mit der schriftlichen Zustimmung des Vermieters wirksam, so tritt die Person, der das Mietverhältnis übertragen wird, gemäß Artikel 323 Abs. 2 tOG in die Stellung des Mieters im Vertrag ein, und der ausscheidende Mieter wird in der Regel von seinen Verbindlichkeiten gegenüber dem Vermieter frei. Der neue Mieter übernimmt die verbleibende Mietzeit, den Mietzins und sämtliche Vertragsbestimmungen unverändert.

Bei Geschäftsraummieten führt das Gesetz jedoch eine wichtige Ausnahme ein. Nach Artikel 323 Abs. 3 tOG haftet der ausscheidende Mieter bis zum Ende des Mietvertrags und höchstens zwei Jahre lang gesamtschuldnerisch mit dem Übernehmer weiter. Auch nach Abschluss des Verkaufs bleibt der frühere Betreiber somit während dieses Zeitraums eine Art Sicherheit für die Mietschulden. Verbleiben bis zum Vertragsende weniger als zwei Jahre, endet die Haftung mit dem Ablauf des Mietvertrags; verbleiben mehr als zwei Jahre, endet sie mit Ablauf der Zweijahresfrist. Diese Regel ist ein Risiko für den ausscheidenden Mieter und eine Sicherheit für den Vermieter; die Parteien sollten die Rückgriffsbedingungen im Innenverhältnis für diesen Zeitraum im Übertragungsprotokoll gesondert regeln.

Übergang der Miete beim Betriebsübergang: Schritte in der Praxis

Die Übertragung eines Betriebs (des laufenden Geschäftsbetriebs) ist meist ein gemischtes Geschäft, das Inventar, Warenbestand, Genehmigungen, Personal und den Mietvertrag zugleich umfasst. Für einen reibungslosen Übergang des Mietverhältnisses werden folgende Schritte empfohlen:

• Frühzeitige Ansprache: Nehmen Sie vor dem Abschluss der Übertragungsverhandlungen Kontakt mit dem Vermieter auf und richten Sie das Zustimmungsgesuch schriftlich an ihn.
• Dreiseitiges Übertragungsprotokoll: Ein von ausscheidendem Mieter, Übernehmer und Vermieter gemeinsam unterzeichnetes Dokument hält sowohl den Eintritt in den Vertrag als auch die Zustimmung in einem einzigen Text fest und beseitigt spätere Beweisprobleme.
• Prüfung eines Übertragungsverbots im Vertrag: Enthält der Mietvertrag eine Klausel, die die Übertragung verbietet, muss der Vermieter dieses Verbot gesondert aufheben.
• Regelung der zweijährigen Haftung: Die Bedingungen für Sicherheiten, Rückgriff und Übertragung der Kaution zwischen ausscheidendem Mieter und Übernehmer sollten im Protokoll klar festgehalten werden.

Ein praktischer Leitfaden für ausländische Betriebskäufer

Ein ausländischer Investor, der ein türkisches Unternehmen kauft, das in gemieteten Räumen tätig ist, muss den Mietvertrag im Rahmen der Prüfung vor dem Kauf (Due Diligence) unbedingt bewerten. Entscheidend sind: ob der Vertrag befristet oder unbefristet ist, wie viel Laufzeit verbleibt, der aktuelle Mietzins und dessen Erhöhungsmechanismus, ob eine Räumungsverpflichtung besteht, ob eine Übertragungsverbotsklausel vorhanden ist und ob die Zustimmung des Vermieters eingeholt wurde. Da der Wert der Miete ein untrennbarer Teil des Unternehmenswerts ist, sollte der Übertragungspreis nicht gezahlt werden, bevor die Zustimmung gesichert ist. Die vorherige Feststellung dieser Punkte schützt den Käufer sowohl vor einer unwirksamen Übertragung als auch vor einer unerwarteten Räumung.

Häufig gestellte Fragen

Kann der Vermieter die Übertragung einer Geschäftsraummiete ablehnen?

Bei Geschäftsraummieten kann der Vermieter die Übertragung nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes ablehnen. Wird die Zustimmung ohne Grund verweigert, kann der Mieter die Übertragungserlaubnis auf gerichtlichem Weg erlangen. Bei Wohnraummieten kann der Vermieter dagegen ohne jede Begründung ablehnen.

Ich habe meinen Betrieb übertragen; bin ich von den Mietschulden vollständig befreit?

Bei Geschäftsraummieten nicht. Nach Artikel 323 Abs. 3 tOG haftet der ausscheidende Mieter bis zum Vertragsende und höchstens zwei Jahre lang gesamtschuldnerisch mit dem Übernehmer weiter. Mit Ablauf dieser Frist endet die Haftung.

Geht der Mietvertrag automatisch auf den neuen Betriebsinhaber über?

Nein. Auch wenn der Betrieb den Inhaber wechselt, geht der Mietvertrag nicht von selbst über; erforderlich sind die schriftliche Zustimmung des Vermieters und ein Übertragungsvorgang. Deshalb sollten Betriebsübertragungsvertrag und Mietübertragung gemeinsam geplant werden.

Genügt die mündliche Zustimmung des Vermieters?

Nein. Artikel 323 tOG verlangt für die Übertragung eine schriftliche Zustimmung. Eine mündliche Zustimmung oder ein bloßes Gewährenlassen schützt den Mieter im Streitfall nicht; die Zustimmung muss daher stets schriftlich und vorzugsweise durch ein dreiseitiges Protokoll dokumentiert werden.

Wie Mona Hukuk helfen kann

Unser Team in Antalya berät regelmäßig Käufer und Verkäufer bei der Übertragung von Betrieben, die in gemieteten Geschäftsräumen tätig sind. Wir prüfen Mietverträge, erstellen Übertragungsprotokolle, steuern die Einholung der schriftlichen Zustimmung des Vermieters und vertreten die Mandanten bei Bedarf in Verfahren über die Übertragungserlaubnis.

Für eine Beratung in Antalya können Sie an contact@monahukuk.com schreiben oder die Nummer +90 (242) 606 14 32 anrufen.