土耳其租赁纠纷中的强制调解制度详解

自2023年9月1日起，在土耳其涉及租赁关系的任何一方，若希望向法院提起诉讼，必须首先完成强制调解程序。若跳过这一环节，法院将以不符合诉讼条件为由，在审查实质内容之前直接驳回起诉。对于在安塔利亚租房或出租房屋的外国公民而言，这意味着多一道必要的前置程序，但整体流程清晰，完全可以顺利完成。

法律依据

土耳其民事纠纷调解法（第6325号法律，Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu）于2023年4月经第7445号法律修订，新增第18/B条，将租赁关系引发的纠纷列为诉讼前必须经过调解的类别（dava şartı，即诉讼前置条件）。该修订于2023年9月1日正式生效。

规则十分明确：租赁诉讼仅在申请人证明已尝试调解且未能达成协议的情况下方可受理。法院对此没有自由裁量权——缺少调解程序，案件将被自动驳回。

哪些租赁纠纷适用强制调解？

第18/B条涵盖所有源于租赁关系的纠纷，主要包括：

• 拖欠租金的索偿请求
• 保证金（güvence bedeli）退还纠纷
• 驱逐诉讼，包括依据土耳其债法典（第6098号法律第350条）提出的因自用需求引发的驱逐请求
• 租金调整诉讼（kira tespiti）
• 提前解除合同的索偿请求
• 因违反合同条款引起的损害赔偿纠纷

一个重要例外：依据强制执行与破产法（第2004号法律）通过无令状强制执行（ilamsız icra）申请驱逐的程序，明确不在调解适用范围之内。但一旦纠纷进入诉讼程序，调解前置要求即适用。

调解程序如何进行？

整个程序分为以下几个步骤：

提交申请。 希望提起诉讼的一方向所在地法院附设的调解办公室（arabuluculuk bürosu）提交申请，可亲自前往，在许多省份也可通过网络提交。

调解会议。 系统将指派一名经认证的调解员（arabulucu）。双方当事人均受邀参加会议。调解员不做任何裁决，其职责仅为促进双方沟通。会议内容保密。

结果处理。 若双方达成协议，签署的协议文件可向民事和平法院（sulh hukuk mahkemesi）申请赋予强制执行效力，从而具有与法院判决同等的法律效力。若无法达成协议，调解员将出具最终不达成协议书（son tutanak），该文件须随起诉状一并提交法院。

目前调解程序对当事人完全免费——费用由司法部预算承担。

时间节点提示：土耳其最高法院（Yargıtay，第三民事庭）于2025年5月明确裁定，调解申请必须在起诉权利产生之后提出。以因自用需求申请驱逐为例，在租约到期、诉权形成之前提出调解申请，将被认定为无效，需重新启动程序。

未经调解直接起诉的后果

若未经调解便提起诉讼，法院将以缺乏诉讼前置条件为由驳回起诉。该驳回不具有终局效力——完成调解后可重新提起诉讼。但需注意，驱逐诉讼的法定起诉期限往往十分严格，因程序被驳回而耗费的时间可能导致实体权利受损。

好消息是：调解期间，从提交申请至最终协议书出具，诉讼时效和权利除斥期间均暂停计算。这一保障明确规定于第6325号法律第18/A条。

安塔利亚外国人需要注意的事项

外国租客和房东有几点特别需要关注：

• 语言：调解会议以土耳其语进行，国家不提供免费翻译；建议携带懂土耳其语的律师或翻译出席。
• 管辖调解办公室：调解办公室的管辖根据租赁物所在地确定。安塔利亚的租赁物对应安塔利亚调解办公室。
• 保证金纠纷：若房东拒绝退还保证金，租客必须先经调解方可提起诉讼。详细信息请参阅我们关于土耳其租赁保证金的专题指南。
• 租金调整：租金司法调整程序同样须以调解为前提。
• 租赁合同：安塔利亚租赁合同中明确约定管辖法院，可帮助确定相应的调解办公室。

常见问题解答

问：2023年9月之前发生的纠纷是否适用强制调解？

不适用。强制调解仅适用于2023年9月1日之后提起的诉讼，在此之前已进入诉讼程序的案件不受影响。

问：对方拒绝参加调解怎么办？

参加调解并非强制义务。若对方不出席或拒绝配合，调解员将在最终协议书中予以记录。该协议书足以满足诉讼前置条件的要求，当事人随即可提起诉讼。

问：调解达成的协议具有法律约束力吗？

有。经双方签署并由民事和平法院赋予强制执行效力的协议文件，与法院终审判决具有同等效力，可直接申请强制执行。

问：商业租赁纠纷是否也适用？

适用。第18/B条不限于住宅租赁，商业场所租赁引发的纠纷同样在适用范围之内。

Mona Hukuk 如何为您提供帮助

我们在安塔利亚的法律团队为房东和租客提供从调解办公室申请到诉讼全程的法律支持，可全程代理调解出席事宜及后续法院程序。

请通过 contact@monahukuk.com 或拨打 +90 (242) 606 14 32 与我们联系，在安塔利亚预约咨询。